東京の激安戸建てを検討してみた【失敗?郊外凍死家にマウント可能】

東京都で戸建投資
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こんにちは!

不動産投資失敗記編集部です。

今日は、なんと東京の戸建検討していきます

『え?東京都内に激安戸建なんてない?』

え?そんなことないのですよ、あなたも東京都内で投資用物件所有して

都内の投資家ですが?なにか?』と自慢げに話すことが可能です、マウントしまくりです

お金持ちになりたい不動産で儲ける

 

 

では、本日の物件です

東京都青梅市、JR青梅線『青梅』駅徒歩22分の物件を検討していきましょう。

え?

青梅は東京じゃない?

え?そんなことないです東京都です。

 

 

では、地域についてみていきましょう

最寄りの利用駅は、青梅駅になります

青梅駅の乗車人数は6,497人であり一定数の利用があります

駅舎も、まぁまぁ綺麗です

また、青海に行こうとして青梅に来てしまう続出有名な駅でもあります

駅前には特に何もありません

青梅市の人口については14.2万人ほど、東京の奥地とはいえ10万人超えているところは

一つ賃貸においても安心材料になるのではないでしょうか

Wikiによると2040年には10.4万人まで人口が減少するようですが

あと20年近くあるのですでに回収し終わっても尚、10万人以上の集客力がある

自治体ということが言えるかと思います

4.2万人分の空き家地獄にならないことを祈ります

10万人超えていますし、最寄り駅も利用客は、それなりにいますので

賃貸的には問題ないエリアかなと、ただ駅に行くまでに車必須な予感なので駐車場は

必ずほしいエリアかと思います

 

 

それでは、物件スペックを見ていきましょう

住所                     :東京都青梅市長淵

価格                     :420万円

利用駅                  :JR『青梅』駅徒歩22分

土地面積              :110.8㎡          

建物面積              :75.1㎡

規模                     :木造2階建      

築年数                  :1976年           

インフラ整備       :本下水、水道、個別LPG、駐車場(軽自動車)     

駐車場があるのですが、車種によるという記載があります、気になる…

あと長淵5丁目なので住所的には、山のほうなのですが

駅22分圏内だとぎりぎり平坦な地形かと思われます

地形かと思われます

 

 

では、実際にこの物件を購入してみよう

価格                     4,200,000円

印紙代金              1,000円

仲介手数料           204,600円

移転費用              253,198円

固定資産税           55,651円

取得税                  325,347円

 

合計                     5,039,796円

 

路線価がそんなに安くなさそうな気配で

土地だけで結構広さがあるので、土地値の評価が出てしまいそうな気配がします

 

 

続いて家賃を検討していきます

スーモで戸建検索したところ3しかヒットしませんでした

さすが東京…

そもそも戸建賃貸が少ない…

供給が少ないので、一定のニーズはやはりありそうな気がします

周辺事例取りまとめ賃貸

最高金額で9.5万円、最低金額で4.5万円です

本件は、風呂とトイレとキッチンがなんとリフォーム済みでかなり綺麗です

水回りがリフォームされていれば、築年数28年ぐらいのマンションであれば

タメ張って戦えそうです、あとは軽自動車が駐車できるので

競争力はあるかなぁと思いますが、見立てで5.5万いっても6万設定ぐらいで

検索すると比較的上位に出てくる賃料設定が安心ラインかと思います

事業計画上は厳しめに見たほうがいいので5.5万を想定して進めていこうと思います

ちなみに、この時点での表面利回りは

取得費5,039,796円で年間賃料売り上げが660,000円で

表面利回り13.10%です

(この段階でかなり低い利回り着地のにおいがしますが進めていきます)

 

 

次に修繕費用の検討をしていきます

先に記載した通り、この物件は、風呂がユニットバスに交換されていて、

トイレも様式でウォシュレット付き、キッチンも混合水栓シングルレーバーになっており

どこかのタイミングでリフォームした形跡があります

設備関係の交換のタイミングは不明なので給湯器交換費用と

クロス交換が必要な個所がありそうなので、ざっと単価で計算をかけます

設備修繕費           164,000円(給湯器交換を想定)

内装修繕費           180,240円(居間と小部屋×2ほどの張替えを想定)

火災報知器           8,640円

予備費                  150,000円(念のため積んでおきます)

募集時手数料       55,000円

火災保険              37,430円

クリーニング       56,325円

合計                     651,635円

取得費と修繕費を合わせた合計金額は5,691,431円となります

表面利回りは13.10%から11.60まで減少してしまいました

上の金額を踏まえて、次にキャッシュフローの検討をして

 

 

実質の儲けを確認していきましょう

(収入)

家賃売上              55,000円

(支出)

管理費                  3,300円(家賃の6%を想定しています)

支払手数料           864円

固定資産税           4,638円

火災保険              1,560円

(差し引き)

差し引き              44,639円

年間利益              535,666円

取得そして運用までに要した費用が5,691,431円、年間利益が535,666円なので

実質利回りは、9.41%となります、回収期間は、なんと11年です!

回収が完了した暁には築年数54年の物件が残ります!

『…』出口どうしよ…。

仮に55,000円の家賃で築55年の物件を

実質利回り20%で投資家に売却できた場合

売却想定金額は2,678,332円です

11年で投下資金の回収は終わっていますので、そこは考慮せずに考えると

267万÷12年=約22万円です

(もちろん朽ちるまで回収し続ける選択肢を取れば収入は増えます)

が、回収後売却した場合560万の投資を行い年間22万の配当を得たことになります

年間利回り3.9%です

(借入なし現金投資想定です)

ぜひ、みずほ銀行の株を買いましょう…。(配当がみずほのほうがいいです)

となってきます。

 

 

では、土地で売却する場合はどうでしょうか

青梅市内のここ1年以内の成約情報を集めてみました

売買価格取りまとめ周辺事例

解体更地にして売却すると、3,321,683円も残りました

11年で割ると約30万です、配当利回りが年3.9%から5.9へ上昇しました

が、まだ低いです…、ざっと検討しましたが

もし満額で購入するなら築65年ぐらいまでキャッシュ生み出し続けさせて

朽ちたら土地で売却がいいのかもしれません

しかし、そのころには人口が5万人ほど減っていますのでいくらで売れるか

微妙なところです…

回収期間を築が古いので5年ぐらいで抑えて、数年回してキャッシュ出して

持っておくか、土地で売却がいいのかもしれません

5.5万から家賃を6万円設定にして最短5年回収で行くためには

買値を150万まで下げる費用があります

6年回収でも200万程…

私ですと半値で指値ですね…

なんか絶対通らない気がしますね…

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