【狭山で戸建投資】300万円容積オーバーの戸建の収支と出口を解説

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こんばんは、『戸建て投資の解説サイト』不動産投資失敗記の編集部です。

はじめに。

このブログは、戸建て投資をはじめたい!はじめてみたいけど、収支のつくり方が分からない初心者の方向けの記事になります。

所謂5万で買って10万で直して貸すというプロ戸建投資プレイヤーの方は温かい目でご覧ください

今日は、埼玉県狭山市にある戸建を取り上げて解説していきたいと思います。

アットホームで発見したのですが、安くて広くて駐車場付きで文句ない物件が掲載されていました。

しかし概要を読んでいくと土地面積66.11㎡で建物面積が102.22㎡で容積率が80%と記載がありました。

一瞬土地と建物の面積逆じゃない?と思いましたがこれが事実のようです。

土地には容積率というものが設定されています。

この容積率は、土地の利用制限ともいえるもので、今回であれば土地面積66.11㎡×容積率80%なので、本来この土地の上に建てることのできる建物の面積は延床で52.88㎡までのはずですが、本件建物はイケイケドンドンで倍ぐらい建ててしまっています…。

運転資金の借り入れなどで購入する以外借り入れは難しそうな気配。

というか基本現金買いの物件ですね。

では、検討していきましょう。

物件概要【戸建投資】

価格:300万円

所在:埼玉県狭山市大字水野

▶『おおあざみずの』と読む

交通:西武新宿線

『入曽』駅徒歩20分

築年数:1978年(築41年)

間取り:5DK

 ▶地下1階地上3階建

建物面積:102.22㎡

土地面積:66.11㎡

都市計画:市街化区域

用途地域:無指定

道路:南8m道路に接道

駐車場:1台

インフラ:未調査

コメント:遵法性が取れていないので、担保価値としては低め…。

早期回収してキャッシュマシーン化して、朽ちるまで回し土地売却でしっかり出口が取れればありですね。

地域を分析する

市場規模を確認してみよう

市町村名:狭山市

人口(人):149,226

人口密度(人/㎢):3,046

判定:〇

コメント:人口総数的には10万人を超えているプラスして人口密度も3,000人クラスであるからある程度市全域に渡り市街化されていると思われるので、賃貸ニーズとしては十分長期的に見込める状態と言えると考えられる。

狭山市とは?

Wikiによると、『市域を西武鉄道の二路線が通る。1960年代以降東京郊外のベッドタウンとなり人口が急増した。近年では高度成長期に移り住んできた市民の高齢化(少子高齢化[2])が進む一方で、新規転入者は減少している。都心回帰現象の影響が大きい。2005年国勢調査では鳥取県を上回る社会人口減少率を記録した。2012年、西武新宿線狭山市駅西口地区再開発整備事業が完了した。航空自衛隊の入間基地は市役所の南に位置し、9割が狭山市域にある(1割は入間市域)。』

地域的には、近隣に入間市、川越市、所沢市などの自治体を要し、都内へのアクセスも良いので基本的には、賃貸を展開したい地域である。

利用駅の集客力を分析する

利用駅の概要

駅名:西武新宿線

『入曽』(いりそ)駅徒歩20分

乗車数:9,221人

駅タイプ:2階建

▶古いが都内私線にありがち2階建駅舎

東京駅までの分数:56分576円

▶徒歩大家的合格

新宿駅まで分数:53分409円

▶徒歩大家的合格

コメント:今住んでいるところからだと1時間かからず物件まで行けてしまう。

駅から20分なので到着したら頑張って歩かないといけないものの、これは徒歩系大家にとっては非常に管理しやすい距離であり、これだけ見るだけで欲しくなってしまうよというものである。

駅力は、まったくもって問題ない、むしろ良い。

しかし、今回の物件は駅20分と距離があることから通勤利用も可能であるが基本的に車での送り迎えが主となりそうな気がする。

募集家賃を決めよう

周辺の家賃相場をみていくと、投資対象の戸建ては、建物面積は102.22㎡で間取りの5DKとなっている。

ネットで、同じ水野地域の戸建てを検索してみた。(専有面積は特に設定なし)

並べ替えは、「賃料+管理費が安い順」に設定し相場を検討していくことにした。

検索すると10件事例が検索に引っかかった。

12分築42年45,000円52㎡

15分築19年52,000円40㎡

14分築53年50,000円43㎡

12分築52年54,000円50㎡

16分築45年80,000円60㎡

15分築20年98,000円89㎡

レンジは45,000~98,000円となっている。

コメント:平均が63,167円となっている。

トッププライスで10万円近い価格設定の貸家があることは、地域の賃貸ニーズの高さを感じる。

8万9万出しても大丈夫な所得層がいるというのは一つの安心材料になる。今回の物件のような広い物件が競合になく、駐車場も1台完備していることから、そこまで悲観的にならなくとも賃貸付け可能と判断した。

一応事業計画書上は、平均家賃で考えておくと安全そうである。

募集イメージは、72,000募集開始で、最低でも63,000円着地という感じにする。

月間63,000円で、年間756,000円の売上アップが見込みる物件と言えそうです。

手取り家賃を計算しよう

(売上)

家賃売上:63,000円

(経費)

管理費:3,780円

支払手数料:880円

固都税:4,356円

火災保険:1,560円

(差引)

収入:52,424円

年間収入:629,092円

購入シミュレーションを作ろう

(取得費)…①

売主希望値:3,000,000円

収入印紙:1,000円

仲介手数料:165,000円

移転登記:204,093円

固都税:52,273円

取得税:251,689円

(修繕費)…②

小修繕:378,000円

※手取り家賃の6か月分

火災報知器:8,640円

(募集関連)…③

仲介手数料:63,000円

火災保険:37,430円

クリーニング:76,665円

(仕入原価)

合計:4,237,790円

利回りを整理しよう

物件価格に対する表面利回り:25.20%

仕入原価に対する表面利回り:17.84%

仕入原価に対する純利回り:14.84%

早期回収計画で買値を検討してみよう

4年回収で考えると、買値は127万57%の指値である。

▶築45年

※現地調査で破損汚損がある場合は、その分指値していく形になります。

5年回収の場合190万円36%指値

▶築46年

6年回収の場合253万円19%指値

▶築47年

7年回収の場合316万円▲6%指値(満額回答可能)

▶築48年

出口戦略を検討しよう

更地で売却してみた場合

路線価から割安価格か確認しよう

本物件は、市街化地域ではあるものの無指定であり、あまりパッとしない。

更に建物を考えると現状のままで金融機関の評価を受けるのは極めて厳しいと思われる。

路線価を検索してみると、平米100,000円という数字が出てきた。このボロ戸建ての土地面積は66.11㎡なので路線価を乗じて(66.11㎡×100,000円)評価額は、6,611,000円となる。

売主希望金額が3,000,000円なので単純に評価額のほうが高い。

しかし上に、遵法性に欠ける建物が建築されていることを考慮すると評価的には難しいかもしれない。

国土交通省の過去取引事例を確認しよう

取引数:380件

 (過去事例2年以内)

提供数:33件

評価:【良好】取引量は、比較的多く売却し易い印象

国土交通省の『不動産価格取引価格情報検索』の提供データを確認すると敷地面積は95~1300㎡以上と幅のある物件の事例が掲載されている。

国土交通省 土地総合情報システム Land General Information System

最安値が平米13,600円、次が24,615円、最高値は、160,000円となっている。

平均値は71,958円となっている、平均値の数字を採用すると。

取引価格を平米71,958円と仮定、敷地面積が66.11㎡×71,958円で、売却想定金額は金4,757,174円となる。

ネット物件情報から更地価格を想定しよう

次に、アットホーム、スーモ、ホームズなどで掲載中の、売り出し中の土地の相場を見ていく。

本件の住所地である大字水野住所で売りに出ている土地をスーモで検索してみると10件ヒットした。

(本件の坪数は20坪)

380万円248㎡坪単価5.0万円

550万円53㎡坪単価34.6万円

900万円125㎡坪単価23.8万円

1000万円129㎡坪単価25.6万円

1150万円98㎡坪単価38.7万円

1250万円132㎡坪単価31.3万円

1280万円110㎡坪単価38.4万円

コメント:平均値は282,398円/坪になる

この平均値を採用してみると

坪単282,398円の場合本件土地は20坪なので(坪単282,398円×20坪)乗じると、解体更地での出口売値は5,647,471円となる。

更地売却する場合の利益計算をしよう

解体費用を計算していく

本件の建物は、102.22㎡で坪に換算すると30.92坪となる、解体費用を坪50,000円で計算すると解体費は、1,546,078円となる。

売値の5,647,471円から解体費1,546,078円と売却手数料(販売価格の8%を想定)451,798円を差し引くと、手残りは、3,649,595円になる(譲渡所得税を加味しない場合)、つまり仕入原価を手残りと同額で進めることができれば、運用期間中の家賃収入はすべて純資産の増加分という成果になる。

仕入原価を3,649,595円着地で、このボロ戸建てを購入する場合の買値は、2,411,806円である。

10年間保有し更地売却する場合の利益を考える

問答無用で10年運用した場合の投資効果をみていくと

満額で購入して10年運用して内2年が空室実質8年分の家賃収入を得た場合、家賃5,032,733円+更地売却手残り3,649,595=全期間売上8,682,329円となる、そこから仕入原価4,237,790円引くと10年間の粗利が4,444,539円となる。

粗利4,444,539÷10年=444,454円(年間実質配当)

期間中の実質年利回りは10.49%となる。

コメント:440万円を投資して年間10%の利回りで運用出来る投資に仕上がる結果になりました。

でも、担保評価が難しい案件を抱えるのでもう少し利回りで保全しておきたいところです…。

収益で転売する場合の利益計算をしよう

この戸建を収益物件として転売する場合、どれぐらい儲かるのか見ていきます。

この物件の築年は、現時点で41年である。

例えば、売主希望価格で購入して7年で初期投資を回収したタイミングで売却する場合、築年数は48年である。

築48年の戸建てオーナーチェンジを楽待ちに掲載して、表面利回り30%で売却できた想定をすると。※今回は、上物が遵法性に欠けておりますのでそれも考慮したいところ。

月額家賃が63,000円なので年間家賃売上は、756,000円となる、これに表面利回り30%を割り戻すと定価が出てくる、2,520,000円で、販売にかかる諸費用を8%と想定し201,600円を引くと、手残りが、2,318,400円ほどの残る計算になる(譲渡所得税は考えていない数字)

手残りの2,318,400円と同等の仕入れ原価で取得する場合の土地値は、1,080,610円となる、この金額で購入出来れば賃貸期間中の賃料分が資産の増加分となる。

売主希望金額300万円に対して、買主希望金額108万円指値63%となる。

不動産投資失敗記的【まとめ】

出口を更地としてみた場合は、241万円20%指値

出口を収益としてみた場合は、108万円64%指値

回収ラインを4年として朽ちるまで運用する場合は、

4年回収127万円57%指値

5年回収190万円36%指値

6年回収253万円15%指値

7年回収316万円▲6%指値

コメント:2年間の取引量が本件住所地だけで30件を超えることを考えると比較的土地で実需売りもしやすい環境にあるという事は更地出口を取るうえでプラスの材料である。

逆に収益戸建てとして利益を取る場合は、再販のお客さんも現金で買う必要があることと築年数が結構大幅に経過してしまうことを考えないといけない。

更地で売って、期間中の家賃を丸ごと収入に出来る更地売却ラインの241万を上限にして、スタートは5年回収(現在の築年数を考慮して)の190万円スタートで話を進めたい。

基本的に現金で取得してバックファイナンスも考えにくいとなると、出来るだけ安く買いたいという気がする。

本日の結果:希望価格190万円で指値いきましょう。

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