【収支と出口を解説】新築ワンルームマンション投資は失敗?

新築ワンルームマンション投資不動産の話をしよう
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前回の続きです。

ボロ戸建て投資という検索ワードで1番を取るはずの私のブログですが、検索流入数1位のワードは、まさかの【ワンルームマンション投資 破産】です…。(不本意)

新築ワンルームマンションは、売れまくっているので、それなりにニーズがあるというのも事実のようなので、最近の新築ワンルームマンション投資の収支を説明してみようと思う。

まず、最初にワンルームマンション投資というのは、不動産投資という被り物をした団体信用生命保険投資なので、読者の皆さんは吐き違いないようにしてもらいたい。

また、新築ワンルームの価格決定理論は、至極単純で、周辺の家賃相場と金融機関が許容する利回りによって変動する。(これはつまり周辺家賃相場を強気にみての設定の会社もあれば、安心設定の会社もあるので注意が必要、1000円単位で販売価格が変わってくる)

よくある商品概要(都内25㎡1Kタイプ)

新築ワンルームマンション投資の価格理論

例えば

家賃:102,000円

場所:都内某駅ワンルームマンション

修繕積立金:4,500円

管理費:3,500円

インターネット:1,200円

上記のようなスペックの物件の場合価格決定は下記の式によって行われる

家賃102,000円-管理費4,500-修繕積立3,500円-インターネット1,200円となり差引金額が92,800円

90,800円×12カ月で1,113,600円を3.6%で割り戻す

端数修正すると定価3,100万円と設定する。

表面利回り換算で、3.94%で4%切るぐらいの設定だろうか。

2020年2月現在、新築でこれぐらいの利回りで設定している業者が多い。

5年前とくらべると0.2%ぐらい利回りが下がっている印象だ。

マンションの開発業者側も、近年のオリンピック相場での、土地価格の高騰と、建築費の高騰で原価上がっているので、新築提供するとこのぐらいの利回りになるのは分からなくもない。

商品的には、今は、金利が大きく下がっているので、収支は5年前と比べると、かなり良くなった値引きを効かせることができれば、月額収支は±0ぐらいまで持っていけるケースも出てきている。(ちなみに変動金利45年だとプラス収支になるケースもあるようだ)

昔は、ブラック業態で朝から晩まで電話営業という業界だったが、投資家向けのイベントやセミナー出店で売れているようなので商品性は向上しているようだ。

金利の追い風があるからであって、金利上昇局面では、営業マン頼りの販売攻勢になることは目に見えている。

新築ワンルームマンションの融資先は、主に販売会社が提携しているノンバンクが多い。

最近だと条件よく、変動金利1.65%(販売会社によって提携条件が違うので要注意)借入期間35年(ある銀行は45年までのローン商品を開発)この低金利で長期、更に団信込の金利になっていることを考えれば、不動産投資家からすると破格の金利であることが分かると思う。(業界1位がJACCSで2位がORIX、セゾン云々と続く、JACCSの提携は難易度が高く会社と売り方がしっかりしていないと取れないので、これで会社を見極める判断材料のひとつだ、SBJとか聞いたことないような金融機関で進めてくるところは要注意)

それと、年収500万程度ないとローン審査に落ちるので、ワンルームマンション屋さんから営業を受けている人は、ぜひ、実は派遣社員か常駐の別会社の人間で年収300万なのです…と言ってみてほしい。客じゃないので追いかけられないはずだ。

収支の事例を何パターンか出してみようと思う

丁寧ではないワンルーム屋さんの収支

まず、悪質?丁寧ではないワンルーム屋さんの場合からいこうか

(よくたたかれるシリーズ(笑))

小さな販売会社だと、シミュレーションを営業担当が各自作っているケースがあり、ちんぷんかんぷんな収支が出てくることもあるので、鵜呑みにしないことが大切である、大手になるほど、会社の規定のフォーマットがあるケースが多い。

丁寧ではないワンルーム屋さんの収支

諸費用も賃料下落も何も考慮していないシミュレーションだ、これによると毎年返済をしても51,992円手元に残る。他人に年間117万円の貯金をしてもらっているようなものですよ、返済が進みますから。という他人資本で自己資本が増えるような営業トークがおすすめである。投資に関する教養が無ければなんかお得な感じがする人もいる。

もちろんこの段階では、固定資産税が係ることは小声で話し、初年度は、購入経費を落とせるから、かわいい節税になる、戻ってくるひとだと10万ぐらいですかね、結構いいボーナスですよねとか話し出すのがおすすめである。

◆ワンルームを買う場合の諸費用合計はこんな感じ

新築ワンルーム購入費用

凄くざっとしているが、大体上のような費用ケースが多い、ちょっと取得税が多いかもしれないが、概ねこれぐらいになる。

オレンジ色の部分に関しては、販売会社に泣きつけば諸費用は値引きしてくれるケースもあるので是非チャレンジしてもらいたい。ただし税金は無理。

一般的なワンルーム屋さんの収支

一般的なワンルーム屋さん

次に一般的なワンルーム屋さんの収支を見ていこう、おそらく一番下の運用損益の項目は削除しているはずである。

「今、決断してもらえれば諸費用カットまで会社と交渉できそうなので、そうすると、結構よく買えそうなのですよね、大体月額1万少しの費用で、3,100万円の物件が手に入ります、もし、万が一病気で亡くなった場合には、もちろん団体信用生命保険があるので、残債はすべてなくなった状態で、遺族年金として年間122万の収入を家族に残せますし、他人資本が111万入っていますので、年間111万の預金を入居者にしてもらっているのと同じ効果が得られます。例えば、外資系の保険で遺族年金型の保険に加入した場合、月10万円の保証をつくると〇〇万ぐらい毎月掛かりますから、不動産のほうが有意ですし、インフレ云々」という話が続きます。

それでも、ちょっと「月額1万もきついです」と素人さんに言われたら、上司に電話しますという事で席を外して、値引き交渉の話をしたふりをして戻ってきます、月末なので、もし〇〇さんが申込書頂けたら物件価格5%値引きします。でも絶対他の方には言わないでください。」約100万ちょっとの値引きをすると言ってくるのである。

その収支は以下の収支である。

5%値引きします収支

年間出費が8.7万です。月額7,250円で都心部のマンションオーナになれます。やらない理由ってないじゃないですかね。と話を続けます。

ここまで来ると月額0.7万、他人資本で年間100万以上の資産形成ができて、万が一のときは遺族年金代わりにもなる…。生命保険で入ると0.7万じゃかけすてが精一杯、子供に残る資産としては、始めるのはいいかもしれない…」

しかも建物管理も賃貸管理も販売会社がやってくれるから、やらないといけないのは確定申告ぐらいで手間もない…。ドキドキドキドキ…。

楽待ちとかで叩いてくる人が作る収支です

楽待ちを見ているユーザーのほとんどは、「不動産投資は、儲けるためにやる」資産形成、セミリタイヤを目的としてみている方がほとんどだと思います。保険代わりに不動産を…と思って探している人は皆無かとおもいますので、マンション開発会社が想定しているターゲット層とは違うということが分かるかと思います。

この投資に親和性があるのは保険会社のまとめサイトです。(笑)

楽待ちで叩かれるやつ

こんな感じで、楽待ちからマウントを取ってくるスタイルです。

年間家賃は1%下落(たぶん下がりません)、もちろん入居者も入れ替わるので清掃費及び経費が発生、火災保険も(たぶんここまで費用しないと思います)修繕積立金も上昇を加味、そして35年間の運用で手出しがどのぐらい出たのか持ち続けると最後1,400万の損をするから、早めに損切しなさいと、彼女や彼らは言うわけです。

そして、更に空室率を20%とするという話をしてきたら最後、持ったら最後地獄行きのようなシミュレーションになります。

空室率加味

上が地獄行きの事業収支です。もうお分かりと思いますが、あくまでも保険としての効果を狙っている者なので存命中もしくは引退前に儲けようと思っているわけではないです。運用しきったあとは、空室率8%であろうが、年間64万の収入をもらえるわけです、RC年間64万って月53,000円ですよ?25㎡の平成ワンルームが35年になっても都心で53,000円以下、住めるって中々ないですからね?残り30年運用した場合の売り上げは1,920万と無借金の都心のワンルームマンションが手に入るわけです。

借金は引き継ぎませんから親子リレーというのはあれですが、次の世代につながる投資になるわけです。ワンルームマンションで破産するというのは、ほんの一握りでしかありません、一部の悪質な不動産屋から詐欺まがいの物件を買わされるケースや、自身の年収のキャパ以上に色々な金融間で借り入れして複数物件購入し月額CFが悪化しているケースが顕在化してこの業界を悪としています。

ワンルーマンション投資の出口は?

答えは、もう出ていると思いますが、ワンルーム投資の出口などありません。

始めたらやり切るしかない投資だと思います。ぜひワンルームの赤字を補填すべくボロ戸建ての世界に入ってきてもらいたいものです。

ほらね察して

売却シミュレーションも載せておきます。

お客様の目的次第でよい商品にも悪い商品にもなるわけです。ボロ戸建て投資家は購入することができないような、都内の利回り4%のアパートを喜んで買っていく資産管理法人があるように、年収15,000,000円で妻と子供がいるが仕事忙しくて保険もよくわからん、とうい方にはニーズがあるわけです。

肯定する、否定するではなく、目的別とうことですね。

繰り返しになりますが、一番大切なのは、自分で勉強してシミュレーションして、その上で自分の目的にあった投資なのかを考えて、最後、自分で判断することですね。

区分投資でも、ボロ戸建て投資でもそうですが、周りに相談したら基本的に反対されますから…ね。

ただ奥さんに黙ってとかはやめましょうね。人として。と思いますね。

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