『どうして私は不動産投資に失敗したのか?』堅い物件の筈だったのに

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【注意】本日の記事は、ご気分を害す可能性がございます。クレームには一切お答えできませんことを予めご了承の上お進みください。

グーグルの検索ワードで『不動産投資・失敗』というキーワードで1位を取ることが夢の僕です。

こんばんは。不動産投資失敗記の編集部です。

いま、グーグルで不動産投資失敗と調べると『マンション経営大学』※1さんのホームページが出てきます。このマンション経営大学運営元はlife&styleという会社である。

このlife&styleであるが元々スペースクリエイションという会社が名称変更した法人である。このスペースクリエイションは『スパシエ』というシリーズを展開していた、所謂新築ワンルームマンションの販売会社である。

※ワンルームゴリラを抱えている業者である。

※1:引用元『マンション経営大学』様

そんな会社であるが、私が憧れるグーグルキワード『不動産投資・失敗』で1位を取っているのである。

マンション経営大学の真の目的は新築ワンルームマンションの素晴らしさを全国民に知らしめ、life&styleが販売する新築ワンルームマンションを売り込むことが目的である。

なのでもちろん、記事の中に新築ワンルームマンションを悪く言うような内容は一切ないむしろ、都心のワンルームマンション経営がいかに安全で安心を提供する商品化を暗に説いている内容になっている。

私から言わせればそんなもの、真の『不動産投資・失敗』の記録ではないわけである。

不動産投資の一般的な失敗事例と言えば新築ワンルームを半ば脅迫のように契約させられて、騙されたと騒いでいるような情報弱者の嘆きと、カボチャと一緒に馬車に乗ってしまった方がメインなのである。

のように、悪くいっても僕の順位は上がらないのでせめて若干同じタイトルと同じ、若干同じ目次の内容の記事を書いて順位を捲ってやろうではないかというのが本日の趣旨である。

不動産投資の失敗事例①郊外の大学がまさかの移転をしてしまった結果

ここでは、投資家のKさん50代の男性が、約900万円の築30年の1Kマンションを購入した事例が掲載されています。

このKさん、私立大学の近くにある物件を購入、大学の近くにはアパ―トが多くあったようです。Kさんのマンションはアパートと違い防犯性に優れていたことから女子大生中心に賃貸需要があったようです。

関東地方の郊外で駅もやや遠いその物件の賃料は6万円ほどで、利回りは約8%大学の学生需要があれば安心と思っていました。保有してから5年が経過したある日、大学が移転を発表し近くに住んでいた学生も引っ越し翌年から賃貸付けが厳しい状況になってしまったようです。

更にKさんにとって悪夢は続きます。Kさんが購入したマンションの入居者が3月末ギリギリの退去になってしまったため繁忙期の客付けを逃し、その後約1年空室が続いてしまいました。そして大学の移転によってメリットが無くなった物件は、購入時の3分の1でしか売却できなくなってしまったそうな。

ここでお伝えしたいことは、『需要の一本釣りは賃貸付けも売却時も危険です。』『駅距離が遠いことはリスクです。』なので都心の新築ワンルームマンションであれば、オフィスや学生など幅広い需要を取り込め、オススメしている10分圏内のマンションであれば利便性も高く、人口流入が続く都心の物件であれば流動性もあるので売却時も有利ですということを暗におっしゃっているわけです。

それでは、改めてKさんの購入した物件を分析していきます。

(物件の概要をまとめる)

価格:900万円

賃料:60,000円(年720,000円)

表面利回り:8%

(毎月の経費)

管理費:1,800円

管理費:8,000円

修繕積立金:8,000円

固都税:3,000円

火災保険:1,000円

(毎月の差引)

手取り家賃:39,200円(年470,400円)

純利回り:5.22%

郊外の大学近くでかつ駅距離が遠い築30年の純利回り5.22%の控えめに申し上げてもクソ物件です、Kさんの失敗は、この物件を業者にハメ込まれてしまった事でしょう。

※自ら購入してたら単なるアホです。

物件のシミュレーションを自ら行うことなく、特に勉強もすることなく『マンション経営大学』のような優秀な営業マンを擁する、悪質中古区分販売組織に嵌め込まれたに違いありません。

築30年とKさんの50才という年齢を考えても長期ローンで保険効果を謳う感じの良いワンルームマンションデベロッパーではないことが伺われます。

この利回りで保険効果も乏しい商品を購入することでKさんが何を成し遂げたかったのか、謎です。

マンション投資は、不動産賃貸業という事業ですので、業者の言われるがままに意思決定していると、このKさんのように搾取されることになります。

不動産投資の失敗事例②競売物件に素人が安易に手を出した結果

この章では、投資家Iさんの例を持ち出している、投資家Iさんは、40代の男性である。Iさんは、築25年の約2000万円のマンションを投資用に購入したようである。

この投資家Iさん実はアパートを既に1棟所有しており、このIさん何故かわかりませんが、『次は都心のマンション投資に乗り出したい』と考えていたよう、しかし都心だと実質利回り5%のものしか見つけることが出来ず悶々とした日々を送っていたそうな。

(先ほどの郊外で5.22%のクソ物件を購入したKさんに比べると優れた投資家の香りがする)

このIさんが今回のマンションを購入した時期は2000年代前半でネットにも不動産投資の情報がほぼない時代だったようで、知り合いや不動産会社の話を聞いて、Iさんは自ら考えて競売に挑戦し、繁華街近くの2DKのマンションをのマンションを2000万円で競落することができたようだ、家賃は月額15万程度は期待できる物件で周辺相場は2,800万円と記載があったので、それなりに安く購入出来たようだ。

しかし大変だったのは、この後からで購入した後、物件を見に行った投資家Iさんの目の前には残置物とゴミの山が広がっており、壁や床にトイレ、風呂に至るまで全面改装が必要なぐらいに室内が痛んでいた。

残置物の処分と内装、設備のフルリフォームで500万円以上を費やしてしまった事、そして全所有者が滞納していた管理費を支払ったことで安く物件を買った意味がなくなり、フルリフォーム後、管理をすることも嫌になってしまったようでそのまま売却した、管理費や税金、仲介手数料と時間を無駄にしただけであったとある。

『マンション経営大学』では、ここから素人が安さに惹かれて良くわからないものに手を出したらやけどしますよという事を言っているのである。つまり都心の新築ワンルームであれば、残置物もごみ処理もなく管理も『マンション経営大学』のlife&styleがやりますので安心して任せてられますよという事を暗に申し上げているということである。

それでは今回の投資家Iさんの事例を分析していこう

この投資家Iさん、いろいろと自分で調べて競売に参加して競落する行動力と勉強する力を持っているのにも関わらず、購入後の予算の組み方が非常にマヌケである。

1つ疑問なのが競売に参加する時点で事業計画書を作っていない点、アパート経営を行っているのであれば、退去後の原状回復の経験位あっても良いはずなのに、なぜ基本的な残置物や原状回復費用を見込んでいなかったのか。これは、恐らく1件目のアパートが三為業者にハメ込まれたサブリース物件だったに違いない。

自称投資家のIさんは、1件目のアパート投資で勘違いをしてしまい、勢いだけで競売に参加した愚か者でった可能性が高い。

月間の家賃が15万円、年間にして180万円、都心で表面利回り9%である。都心の2DKであれば50㎡弱、残置物処理と内装リフォームで設備交換を行ったとしても言って100万もあれば十分、貸し出しに耐えられる状態には持っていけるはずである。

この『マンション経営大学』が提示しているリフォーム代500万というのは、区分の買取転売業者がほぼスケルトンから内装を組みなおして築古物件にフラット35を利用可能にするときに要する費用であり大家がするレベルの内容ではない。

つまりこの投資家Iさんの失敗事例は、決して競売で購入したことではなく、クソなリフォーム業者に騙されてスケルトンのフルリフォームをしてしまった事である。マインド的にも最悪で『嫌になって売ってしまう』など事業家の考える思考回路ではない。

投資家Iさんの背景として考えられることは、いわゆるサラリーマン大家が三為屋さんにサブリースアパートをはめ込まれ、不動産は不労所得とか意味不明な洗脳をされ事業であること知らなかったことが一番の失敗ではないだろうか。

不動産投資の失敗事例③
利回りだけをみて郊外で中古のワンルームマンションを購入した結果

次はCさんという、30代男性が約800万円築30年のワンルームマンション購入したところから話が始まっている。

このCさん東京の郊外に中古ワンルームマンションを購入、家賃は月5万円を想定しており、想定表面利回りは7.5%。購入後すぐに入居者も付き家賃収入を得ていたが、契約更新のタイミングで入居者が退去してしまいました。

投資家Cさんが購入した物件は元々築年数30年と古く、駅から15分ほどのところにある物件であり、中々次の入居者が見つからない状態に陥り、募集家賃を5万円から4万円に下げて空室期間4カ月の末ようやく賃貸が付いたが、利回りは4%まで下がってしまったようです。

このCさんローンを組んでいたのか毎月の手出しが増えてしまったともあると記載しています

『マンション経営大学』では、このCさんを高い利回りだけを見て購入しても、入居者が居なければ利回り0ということで結論付けています。

失敗原因を検討してみる

①5万円という家賃設定が高かった

②2週目の募集時期が悪かった

③広告費などの対応を怠った

などの仮説を立てることが出来ますが、そもそも論で、なぜ投資家Cさんは、中古ワンルームマンションに投資したのでしょうか。そこまで利回り主義、要は儲かる不動産賃貸業をやりたい方であれば、ワンルーム以外にも選択肢はあった筈です。

利回りが重要、配当がほしい、ある程度儲けが出る物件を買いたいと思っていたが、営業マンの煽りに撒けて、全体が見えずシミュレーションもほどほどの状態で購入を決意してしまった?

手出しのコメントからローンを組んでいることが推測されますが、本人が亡くなった場合に残債が0円になる団体信用生命保険を期待しているのであれば、そもそも5万円から管理費、修繕積立金、固定資産税、火災保険、管理手数料が引かれると手残りが相当少なくなりますので遺族年金の効果も低いです、手残りだけの話をすると都心のワンルームマンションのほうが保険効果が高いです。

想定されるシナリオとしては、売主物件の中古ワンルームマンションを空室保障で売られてしまっている可能性があります。空室保障期間中に売主が広告費を大量につけて予定利回りを達成するように賃貸付けを完了させた。あとはお決まりの提携ローンで売却出口という流れです。

そのシナリオでは、クソ物件を要検討もせず業者に嵌め込まれたことが失敗原因でしょう。

どうしたら不動産投資の失敗を防げたのか

男は黙って新築投資用ワンルームマンションを購入するべきだった。

不動産投資の初心者にとって本当に手堅い物件とは?

何度も言うように新築投資用ワンルームマンションが一番手堅い物件である。

まとめ

もう、お分かりですね?

不動産投資の失敗を避けるためには、エリアや物件、中古か新築かを選択していく必要があります。

つ・ま・り

沢山の不動産会社の資料を集めて、セミナーに足を運び、不動産投資のプロである営業担当と直接会話をして疑問を解消したりすることがオススメです。

新築ワンルームマンションや区分のワンルームマンションの販売会社は、様々な不動産投資ノウハウを持っていますので資料請求やセミナー申し込みがおすすめです。

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つまり、低属性は必死に働いて属性上げてから『こいや』ということです。もしくは当ブログで推奨しております、現金投入型のボロ戸建て投資がオススメです。

おわり

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