【収入54万アップ】埼玉県八千代台400万の戸建は買うべきか?

ボロ戸建千葉県で戸建投資
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こんばんは、不動産投資失敗記の編集部です。

買付を入れるたびに、資金が拘束されていく私です。

元々現金買付スタイルというか融資が引けないタイプの物件にアタックしていくスタイルなので、売主さんの判断が数カ月に及ぶと数カ月間ちーんと瞑想期間に入ってしまうという悲しい状態です。常にガンガン収入がある状態をつくりたいものです…。

さて今日は千葉県八千代台(比較的都会?)の物件を検討していきたいと思います。

今回の物件は検索しにくいで有名な不動産ジャパンさんに掲載されている物件です、破産管財物件なのか備考欄に裁判所の許可が必要ですと記載がありました。

購入している物件は司法書士後見人か、弁護士代理売主が多いですから、こういったのはニヤニヤしてしまします。売却まで許可が必要なので時間かかりますが…上の事例…。

八千代台(やちよだい)のスペックとは?

価格:400万円

所在:千葉県八千代市八千代台東6丁目

交通:京成電鉄本線「京成大和田」駅徒歩10分

築年数:1972年(築48年)

間取り:3K

建物面積:53.7㎡

土地面積:61㎡

都市計画:市街化区域

用途地域:不明

駐車場:写真の感じだとおそらくなし

インフラ:不明

条件:管財案件、公簿、境界非明示。残置物は買主さんもち。

(いつもの条件なので全く気になりません!)

八千代市とは?

Wikiによると八千代市とは、千葉県北西部に位置する人口19.7万人の自治体でとなりに船橋市や、鎌ケ谷市、佐倉市がある。

人口の数的には、賃貸経営をしても、まったくもって問題なさそう。

京成大和田駅の賃貸集客の実力とは?

京成大和田駅は、見た目は完全にプレハブ駅で乗車数は6,000人前後であるもの、近年は減少は止まって利用者は逓増傾向に見られる(若干)まぁ京成本線なので使い勝手も悪くないので、駅利用者もターゲットにもちろんなってくるかと思われる。

売買価格は路線価より割安か?

本物件は、市街化区域になるので銀行評価はでそうです。

おそらく道路付けも写真を見る限り2m接道はありそう…、微妙?ぱっと見る感じだと、私道4mのドン付きで隣地と2m、2mの接道間口確保という感じです。

路線価を検索してみますと、調べてみると概ね㎡あたり61,000円ぐらいの数字になっていました、本件の土地面積は61㎡なので61㎡×61,000円で総額が3,721,000円となります。

売主さんの希望金額が400万となっていますので路線価以下で買いたいので、この時点で指値が必要そうです。

家賃はどのぐらいとれるのか?

周辺の家賃相場を見ていきましょう、本件の建物面積は53.7㎡で3Kとなっています。3Kっていまあまり見ませんよね。築年数も48年とオンボロと言っても問題ない年代です。

駐車場もないので、アパート比較が良いかと思います。

本件は、風呂だけリフォームされているので、内装綺麗にしてやればそこそこ戦闘できる個体な気がします。

スーモで京成大和田20分以内の40㎡以上60㎡以内のアパートを検索していきます。

検索するとなんと!400件も出てまいりました、熾烈な競争がうかがえます、その中でも築年数が多大に経過していますから、安い順で並び替えて本件にふさわしい家賃を検索していきます。

10分36年43,000円42㎡

17分33年43,000円42㎡

16分32年44,000円42㎡

10分33年45,000円47㎡

2分28年45,000円40㎡

14分32年46,000円41㎡

14分27年47,000円51㎡

危険なにおいそして香るっ!やはり競合が多い感じがしますね、需給バランス大丈夫なんだろうかと思います。

やはりこのマーケットに築48年を5万超える家賃で突っ込むのは怖い気がする…、設定家賃としては、4.5万ぐらいで見ておいて実際に募集は5.5万スタートで様子見する感じだろうか…。

ここでは月間4.5万円という想定で考えていくことにする。

年間にして54万円の収入アップになる!

手取り家賃収入はいくらだろうか?

(売上)

家賃売上:45,000円

(経費)

管理費:2,700円

支払手数料:880円

固都税:2,357円

火災保険:1,560円

(差引)

収入:37,503円

年間収入:450,037円

物件を購入してみる

(取得費)…①

売主希望値:4,000,000円

収入印紙:1,000円

仲介手数料:198,000円

移転登記:129,408円

固都税:28,288円

取得税:139,661円

(修繕費)…②

修繕費:901,329円

残置処分費:300,000円

火災報知器:8,640円

※修繕費内訳(税抜き)

 畳処分費:11,000円

 コンパネ:193,320円

 CF仕上げ:139,620円

 洗面台:39,800円

 クロス張り替え:257,760円

 給湯器変更:164,000円

(募集関連)…③

仲介手数料:45,000円

火災保険:37,430円

クリーニング:40,275円

(総費用)

合計:5,829,031円

利回りの整理

物件価格に対する表面利回り:13.50%

仕入原価に対する表面利回り:9.26%

仕入原価に対する純利回り:7.72%

考察する

室内の状態は悪く、貸出にする場合100万程度の補修費用は必要になる、また外装の門扉などが外れており、一式処分、築年数が古いので、外壁の塗り替えが必要になる可能性もある。

今回、売主様の希望金額の400万で購入すると回収期間が12.95年かかる、空室が1年ぐらいあったとして現在の築年数が築48年なので14年後回収した後の物件は、築年62年で回収ということになる。

物件が、死んでしまう気がする。62年もの長きにわたり人に尽くした家は、きっと雨漏りはするだろうし、外壁は崩れ落ちるであろう…。

いや、普通に厳しい…。

価格が路線価を超えているので、簿価的にはマイナス要素だし、満額で買うと心中するつもりでいかないといけない、いつもは超高利回りで売却想定とか話すけども、この物件は解体更地処分で云々とう感じな気がするのである。

売値400万、4年回収と考えた場合の買値は…

4年回収で考えると、買値は10万、97.50%の指値である。

これがいわゆるタダなら貰ってあげてもいいよ物件である。

5年回収の場合60万円

6年回収の場合100万円

7年回収の場合140万円

売主希望価格との乖離がかなりハンパない状態である。

土地の実勢価格を調べる

国土交通省のデータを見てみると、敷地が140~240㎡と大き目な物件の事例が掲載されている。

国土交通省 土地総合情報システム Land General Information System

㎡の最安値が6.2万で最高値が14万であった。

本件は61㎡なので62,000円を掛けると3,782,000円となる。

次に京成大和田土地でスーモを検索してみると

(本件の坪数は18.4坪)

坪13.87万57㎡

坪19.65万82㎡

坪27.40万83㎡

坪26.91万98㎡

坪35.80万99㎡

というデータが出てきた。

敷地が小さいのは人気がない傾向のようだ、最低の金額を想定した場合、坪14万で18.4坪を掛けると257万円となる、解体費100万ぐらいでサクット壊してもらうと手取り150万ほどになる計算だ。

人気が無く、実勢価格だと路線価よりさらに厳しくなるという罠が待っていた…。

取得原価150万円なら、つまり運用期間中の家賃収入がすべて資産増額分となる計算である。

本物件を0円でお譲りいただいた場合の原価は169万7031円となるので、原価ですでにあっていない…。

解体→更地で売却は×ということになる。

では、超築古で収益で売却は、どうだろう、初心者に表面利回り45%という鬼のような表面価格で売り出しを掛ける(オーナーチェンジである)

本件の年間家賃売上は、540,000円なので45%で売却すると1,200,000円となる。

「…」

仕入原価が1,200,000円だと…。

解体→更地と、超収益で売却の2パターンを想定してみたが、どちらも厳しそうである。

この物件を買っても儲からない可能性が高いとい。

この物件のまとめ

購入後の手直しに100万ぐらい費用が掛かってしまっていることが結構重荷になってしまい、買値が出ないケースとなっている、出口に関しても土地が小さくて実需は厳しい、収益で転売でもそもそも、築年古すぎて投資対象としても微妙…。という3重苦になっている。

手直しも何もせずに3.5万でジモティで貸出して、4年で回収の場合だと85万で買えば4年回収で朽ちるまで延々と回し続けれそうであるが、おそらく価格が安すぎて裁判所の許可が下りないことが予想される…。

まぁ処分しないといけない、で、通ればラッキーぐらいで数字入れてみてもいいかな…と思ったりもするのでとりあえず仲介さんと連絡とって様子見します。

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