毛呂山町の130万円戸建を検討してみた【破格な投資に失敗の罠?】

埼玉県で戸建投資
この記事は約5分で読めます。
スポンサー検索

↓↓何位か確認してみてください( *´艸`)ぽちっとお願いします!

こんにちは、不動産投資失敗記の編集部です!

今日はスーモで見つけた物件の購入検討をしてみました。

  

破格の130万円の戸建てがスーモに掲載されていたので購入検討をしてみた

埼玉県入間郡毛呂山町にある物件で、 東武越生線「武州長瀬」徒歩10分 という立地

土地が 約45㎡の上に建物が約23㎡で「2K」間取りの平屋である。

築年数は50年近く経過しているようだった。

130万円の戸建て、激安である

キッチン、トイレは、一度リフォームされているのか比較的綺麗、お風呂もバランス釜ではなく

青い一人用の風呂釜に、新しく設置したものと思われるシャワーと水洗が設置されていた。

(水周りがそのまま使えるかは、入れ替えコストが高いため非常に重要である)

  

ここで、家賃を調べてみた

20㎡~25㎡タイプの住居の賃貸について検索してみた

アパート 新築  駅12分 1階 56,000円 23.08㎡

アパート 築13年 駅10分 1階 43,000円 23.61㎡

アパート 築30年 駅12分 1階 25,000円 20.28㎡

アパート 築33年 駅16分 2階 18,000円 23㎡

アパート 築45年 駅12分 1階 22,000円 23.89㎡

新築が56,000円~古くなるにつれて18,000円へ近づく相場になっている

築年数はブッチギリで負けている、駐車場がないのでアパートと変わらない

戸建て風味になっているのに戸建てならではのメリットは庭のみ!

庭にバイク、自転車止め放題!!

内装を現代風にリフォームしてあげれば最低築45年のアパートよりは取れる気がする

なので設定賃料を22,000円とする

物件価格が130万円で、年間の賃料売上げが26.4万円、表面利回り20.3%!!

物件価格の回収まで単純割りで5年回収である、不動産投資としては破格である

ちょっと離れた東京では利回り3.8%ぐらいのワンルームマンションが売られており35年で回収を図っているのに我々は戸建てで5年回収!!

いいんでしょうか!こんなこと許されるんでしょうか!

  

それでは購入に係る費用を算出していきましょう

物件価格 1,300,000円

印紙代金   1,000円

仲介手数料  71,500円

移転登記費用 85,000円

固定資産税  11,000円

不動産取得税 57,000円

土地建物購入費用合計 1,525,500円

購入してそのまま貸せれば利回り17.3%です。

まずまずという感じです、しかし昨今の金融商品で17.3%もの利回りをたたきだせる投資商品がございますでしょうか。小額投資でこれだけリターンが出れば…。

と、申しましたが、そのまま貸し出せる筈もなくリフォームが必要です

本件の建物を見ていくと、風呂、キッチン、トイレは、既存のものでも我慢してくれる入居者を探すとして、問題は、天井についた雨染み…。

平屋なので屋上作業が比較的しやすいというのはあるかと思うのと、雨染みをみると雨漏りポイントも特定できそう、かつ雨漏りで壁が腐って、その腐った木材目的のシロアリさんにやられてボロボロというシナリオがおおいのだけど、腐り等は見えない。

なので、屋根の防水作業と、一応天井の木工事、クロス張って、クリーニングかけるとザット50万ぐらいは、予算計上しておかないとなぁ…とうい感じである

土地建物購入費用合計 1,525,500円 +リフォーム代500,000円を計上すると

土地建物購入及び修繕費用合計 2,025,500円となる

この時点での利回りを計算すると13%である。まぁこれでも…。

  

さてこれから実際に賃貸をつけた場合の収支を検討していきましょう!

家賃売上 22,000円

賃貸管理料 1,320円(賃貸管理料は家賃の6%を想定)

振込手数料  864円(集金代行で振込み手数料はオーナ負担を想定)

固都税    916円(固都税12ヶ月で割って費用計上)

仲介手数料  916円(24ヶ月で割って費用計上)

火災保険  2,000円(24ヶ月で割って費用計上)

経費控除後家賃売上 15,984円/月 191,808円

実際に経費を差し引いて手残りから計算した利回りは、9.46%!!

(もし月30,000円の家賃が取れれば利回り13.87%で7年回収)

回収期間は、満室稼動で11年である、敷地も小ぶりで戸建て用地として買う人は

いないと思うと倉庫利用でいくらで売れるか…、倉庫利用で近所の人が100万で購入してくれたら

10年かけて購入費用の200万を回収し、100万円で売却(売却時諸経費を考慮しない)と

100万÷10年=10万、200万を預金して毎年10万円のCFを受け取ったという結果になる

これは果たして望むべき結果か…、これだったら固めの配当利回り4%ぐらいの銘柄に

200万突っ込んだほうが、すぐに現金化もできて、トラブルも少なめでいいかもと思ってしまう。

  

まとめ

実際には、10年間の間に退去があるはずなので回収期間がもう少し長くなるのと

入居退去に伴う経費がかかるのでもう少し悪化するはずである。

というか、買い手も居ないみたいなので、30万ぐらいで指値して買えたら

着地手取り利回り20%で5年回収という感じなら面白いかもしれない…

が、月1万ちょっとの物件のために土日をつぶすことを考えると萎える…ので

指値せずスルーで…まだあるかもしれませんので気になる方は探してみてくださいね!

タイトルとURLをコピーしました