【150万42%高利】埼玉県用土の保有中ボロ戸建収支と出口を解説

朽ちるまでともに歩む用土戸建
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こんばんは、不動産投資失敗記の編集部です。

もうすでに大家さんも、まだ大家さんではない、そこのあなたもこんばんは。

みなさんが所有している物件でも、今なら絶対買ってない…。あの頃は…という物件が眠っているかと思います。

特に最初は買うことに集中して、大局が見えず、まず買う、そしてヤル!とうい流れがメインになっているケースが多いのではないでしょうか。

1号物件の『埼玉10年放置戸建て』がそれにあたります。

では、現在の購入検討に当てはめて追体験してもらえればと思います。

『あ、出口無き旅ってしっていますか?』

埼玉県大里郡のボロ戸建物件のスペックとは?

価格:150万円

所在:埼玉県大里郡寄居町大字用土

交通:JR八高線「用土」徒歩10分

築年数:1993年(当時築23年)

間取り:4DK

建物面積:82.62㎡

土地面積:127.05㎡

都市計画:非線引き地域

用途地域:無指定

道路:5.2m公道、位置指定道路4.2m私道

駐車場:あり(1台)

インフラ:上水道、浄化槽、集中プロパン

条件:公道と私道の2方向道路で角地、駐車場は1台ながら駅から10分という立地、非線引き地域なので都市計画的には、結構厳しい、しかし築23年比較的築浅であった。条件は境界非明示、写真はないものの残置物は全部買主負担であった。(残置物は昨日まで生活していたかのようにモリモリ)

埼玉県大里郡とは?

Wikiによると、埼玉県の郡。人口32,526人、人口密度は506人/k㎡となっている。

滅茶苦茶、人少ないそして人口密度低い…。九十九里とかよりも、おそらく人口居ないですし、密度おかしいことになっています。そして何よりWikiに古代―中世の記載はあるものの近代以降は、ほぼ省略されているという震えが止まらない地域である。

人口及び人口密度的にはNGで、かなり賃貸が苦戦しそうな気配がします。ただ需要もなければ供給もないので気長に待てば決まりそうな気もします。(実際、決まるまで滅茶苦茶時間かかりました。)

用土(ようど)駅の賃貸集客の実力とは?

本件は、なんとJRの駅が利用可能である。その名もJR八高線『用土』駅である。

用土駅は、プレハブ以下のほぼ、雨よけで構成されている駅である。

歴史は1933年(昭和3年)に国鉄として旅客及び貨物の取り扱いを開始、そして1983年には無人化した。近年無人化というストーリではなく、はるか昔に無人駅と化している駅ある。2010年に旧駅舎が解体され、現在のコンパクトな雨よけ付き駅舎となった。

自分で買っておいて駅力には相当疑問が残るが初期のころは、そんなこと気にしなかったのだ、まず建物が使えそうで安い物件ならなんでもよかったのである。

現在の居住地から片道電車で2時間半という修業のような道であったが、それすら楽しかった記憶がある。

利用者のカウントは2010年で終わっているが一日平均乗車数は89名という埼玉と群馬結ぶ鉄道路線というだけで収益は上がっていなさそうな状態がつづいている。

当然ながら駅があっても駅として機能しているといえる乗車数ではない、そのため基本的には車2台が必要な田舎特有の地域と認識ができる。

本件は駐車場1台のみとなっているため賃貸に苦戦する可能性がありそうである。

(実際苦戦した…。)

ボロ戸建ての売買価格は路線価より割安か?

本物件は、非線引き地域になるので銀行評価はおそらく厳しいと思われる。

道路付けは、5.2m公道と4.2m位置指定の角地に面しておるので、住宅用地としては、特に問題はなさそうである。

路線価を検索してみますと、検索に入らない…どうやら調べてみると倍率地域のようで…。ちなみに固定資産税評価額は、土地で1,410,255円であった。

固定資産税評価より物件価格が高い状態になっている。

本件は土地値より高い状態となっている。

ボロ戸建ての家賃は、幾らぐらいか?

周辺の家賃相場を見ていきましょう、本件の建物面積は82.62㎡で4DKとなっています。

家の周辺にはスーパーはおろかコンビニすらありません、何をするにしても車が必要そうです。

スーモで、用土駅の物件で60㎡以上戸建てを検索していきます。

いつも通り「賃料+管理費が安い順」で並べ替えていきます。

26件事例が出てきました。

築3年駅26分55,000円57.08㎡

築7年駅7分55,000円57㎡

築1年駅12分55,000円54.53㎡

築3年駅20分57,000円56.51㎡

戸建ての物件はなく、連棟式アパートばかりでした。

ほぼ新築に近いですね、築年数と建物面積をトレードオフにして、49,000円~52,000円ぐらいでしょうか。

当時の見立てだと53,000円でした、実際53,000円で客付けできましたので、今回のシミュレーションはこの5.3万円ですすめます。

年間家賃売上636,000円の年収アップが見込めました。

手取り家賃収入を計算してみよう

(売上)

家賃売上:53,000円

(経費)

管理費:3,180円

支払手数料:880円

固都税:2,389円

火災保険:1,560円

(差引)

収入:44,991円

年間収入:539,891円

ボロ物件を購入してみる

(取得費)…①

売主希望値:1,500,000円

収入印紙:1,000円

仲介手数料:115,500円

移転登記:90,462円

固都税:28,674円

取得税:81,243円

(修繕費)…②

火災報知器:8,640円

残置物処理:800,000円

修繕費:2,115,036円

 (修繕費税別内訳)

畳処分:11,000円

 床補修:297,432円

 床仕上げ:214,812円

 クロス3部屋:254,100円

 クロス天井:381,150円

 洗面台交換:39,800円

 給湯器変更:164,000円

 防水工事:150,000円

小修繕:200,000円

(募集関連)…③

仲介手数料:53,000円

火災保険:37,430円

クリーニング:61,965円

(総費用)

合計:5,092,949円

ボロ戸建ての利回りを整理してみる

物件価格に対する表面利回り:42.40%

仕入原価に対する表面利回り:12.49%

仕入原価に対する純利回り:10.60%

この物件を考察してみる

本件は、駐車場ありの平成戸建てで、築年数が23年と比較的新しい部類にはいる。

しかしながら内部は、大きく大破しており、シロアリ被害により一部屋丸ごとの補修が必要なことと、外部に全所有者が作った工作物がありその撤去及び外の残地の処理についで、10年間倉庫のような状態で利用されていた延床全体に広がる残置物という名前の大量のゴミ処理が必要である。

念のため残置物処理で予算を80万ほど計上、残置物と経年劣化によりほぼすべての部屋が大破しているため、床天井の大幅なやり替えが必要なることを考えると予算を積まざるを得ない。

今回、売主様の希望金額の150万で購入すると回収期間が9年半かかる、空室が1年ぐらいあったとして現在の築年数が築23年なので11年後回収した後の物件は、築年34年で回収ということになる。

築34年の出口を考えれば、更地にして売却という選択肢よりも収益物件としてオーナチェンジでエンドに売却という選択肢が濃厚な気がするが土地値が出ない無指定の地域の為、現金客をターゲットにした300万前後の売値が想定される…。

買値150万、4年回収と考えた場合の買値は…

超短期4年回収で考えると、買値はマイナス130万となる。

お金くれたら引き取ってもいいよ?というはなしである。

6年回収の場合0万円100%指値

7年回収の場合20万円95.35%指値

事業計画書上の補修費用が高額すぎて、買値が出ないという結果になった。

土地の実勢価格を調べる(更地で売却出口)

国土交通省の『不動産価格取引価格情報検索』のデータを見てみると、6件の物件が出てきた、敷地面積は110~2,000㎡以上と幅のある物件の事例が掲載されている。

国土交通省 土地総合情報システム Land General Information System

最安値が平米680円、次が3,000円、最高値でも11,000円程度となっている。

平均値で考えると平米4,800円ほどになる。

本物件は、127.05㎡なので例えば4,800円を掛けると609,840円となる。固定資産税評価額でも100万ちょいであったが実勢価格が輪をかけて低い…。

次にJR八高線の用土駅で土地の値段をアットホームで検索してみると18件ヒットした。

(本件の坪数は38.43坪)

坪1.9万174㎡

坪4.27万124.14㎡

坪3.58万157.20㎡

坪4.01万155㎡

坪3.85万172㎡

というデータが出てきた。

平均で坪3.6万ほどのイメージだろうか。

38.43坪×3.6万円は1,383,575円である。

土地を更地にした状態で坪3.6万円にて売れた場合は、1,383,575円となる。

本件の建物は、82.62㎡で坪に換算すると24.99坪となる、解体費用を坪50,000円で計算すると1,249,628円になる。

売値の1,383,575円から解体費円と売却手数料(販売価格の8%を想定)110,686円を差し引くと、手残りが23,261円になる(譲渡所得税を加味しない場合)つまりどう転んでも逆ザヤになってしまうということである。

投資用戸建て物件として売却を出口として検討する

では、築古収益物件として売却は、どうだろう。

現在物件の築年は23年である。

例えば、売主希望価格で購入して11年で回収したあと売ろうと思ったときに、築年数は34年である。

築34年のオーナーチェンジ戸建てを楽待ちに掲載して、目を引く利回りはどれぐらいだろうと考えると…、おそらく20%超えれば反響があり、指値が入って表面利回り23%で決まるというのはどうだろうか。

シミュレーション上は表面23%で売却する想定で組み立てをしていく。

月額53,000円なので年間家賃売上は、636,000円となる、これに表面利回り23%を割り戻すと定価が出てくる、2,765,217円となる。販売にかかる諸費用を8%と想定して221,217円を定価から差し引くと、手残りが2,544,000円ほどの残る計算になる(譲渡所得税は考えていない数字)

出口の着地が2,544,000円なので、仕入れ原価も同じ2,544,000円で購入出来れば11年後もトントンで賃貸期間中の賃料分が資産の増加分となる。

仕入原価2,544,000円で購入しようとすると売買金額がマイナスとなる。

売主希望金額150万円に対して、買主希望金額0万円でもまだ赤字である。

このボロ物件のまとめ

まとめてみると

出口を更地としてみた場合は、引き取り費用を貰わないと不可

出口を収益としてみた場合は、引き取り費用を貰わないと不可

回収ラインを4年として朽ちるまで運用する場合は、4年回収不可、5年不可

7年回収でようやく買値20万である。

既に購入して修繕完了している物件ながら自分で出口組み立てが出来ていなかったことにあきれてしまう。かなり修業させてもらった物件ではあるので、あまり悪いことは言いたくないが、正直って出口は朽ちるまで持ち続けることという新築ワンルームマンションを儲かると思って購入した人が、俺は最後までもって収益し続けるからいいのだよと強がるセリフである。

実際は、相見積もり含めて交渉したので若干安くなっているが数十万程度である。

ともに歩んでいこうと誓った物件である。

みなさんは、私のようにならないように出口の想定をしっかりした上で、勝負に行きましょう…。でないと預金を大量に消費して苦しむことになりますので…。

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