こんばんは、不動産投資失敗記の編集部です。
今日は、神奈川県横須賀市の逸見駅の物件を発見しましたので検討していきたいと思います。横須賀市で300万台の戸建てを検討すると大体、崖地、階段、再建築不可のオンパレードな気がするのは私だけでしょうか。確かにフラットな敷地は「何倍すんねん」というぐらい非常に高単価で取引されています。できればフラットな敷地でボロ屋付き出口は土地でもいいよっていうのを検討したいのですが。
本日の階段の上のポニョ状態でした…。
では、ここから本編です。
本記事の内容
ボロ戸建のスペックとは、神奈川県東逸見町物件概要とは？
価格：380万円
所在：神奈川県東逸見町3丁目（『へみ』と読みます）
交通：京急本線『逸見』駅徒歩11分
築年数：1988年（築31年）
間取り：3SDK
建物面積：72.80㎡
土地面積：66㎡
都市計画：市街化区域
用途地域：一種中高
道路：幅員不明階段接道
駐車場：無し
インフラ：上水道、下水道、プロパンガス
条件：本件は、階段接道の立地である、おそらく公道になっているので法令上は再建築の可能性はあるが、階段を上り切り建築するとなると人力に、頼らざるを得ず、割高になることは必定である、したがって本件建物を朽ちるまで、いや、朽ちても使い続ける不退転の気構えが必要なると思われるのである。
神奈川県横須賀市とは？
Wikiによると、横須賀市は、神奈川県南東部の三浦半島に位置する都市である。総人口393,025人、人口密度は3,898人である。
戦後からアメリカ軍や自衛隊が駐留する一方、東京や横浜、首都圏のベッドタウンとして発展し、人口は平成4年に43万人を記録した。それ以降は減少に転じ、平成24年に藤沢市に抜かれはしたものの、神奈川県内で第5位の人口の市となっている。
米国海軍の町という印象が強いですね、あと先輩が住んでいます。関係ないか…。
人工的には、まったくもって賃貸市場としては問題ない規模になっています、横須賀市専門の大家さんなどもいるので取得競争は厳しそうな気配を感じています。
逸見駅の賃貸集客の実力とは？
まず、最初に逸見（へみ）駅名が読めませんでした。
逸見駅は、神奈川県横須賀市東逸見町二丁目にある、京浜急行本線の駅である。開業は1930年（昭和5年）湘南電気鉄道の駅として開業したが、1941年に湘南電気鉄道と京浜電気鉄道が合併し、京浜電気鉄道Bの駅となる。そしてさらに翌年東京横浜電鉄に合併し東京急行電鉄駅となり、1948年に京急急行電鉄が発足し京浜急行の駅となる。と開業してから20年以内に合併を繰り返した歴史ある駅である。
駅自体は京急本線のみの利用であり、乗車数は2,645人程度である。地図上で見るとわかるが、平地が少なく谷間に戸建てが密集しているイメージである。
ちなみに横浜駅までが、32分、東京駅までが1時間14分で通勤可能なスペックである。
都内へのアクセス横浜市内へのアクセスを考えると非常に利便性は高い。都内在住徒歩系大家の私にとっては魅力的な立地なのである。
ボロ戸建ての売買価格は路線価より割安か？
本物件は、市街化地域で都市計画的には問題ないように見えるが、階段接道故に、実勢価格が伸びず評価に影響しそうな立地である。
路線価を検索してみると、概ね㎡あたり52,000円という評価の数字になっていました、本件の土地面積は66㎡なので計算は、66㎡×52,000円で総額が3,432,000円となります。
売主さんの希望金額が380万となっているので、路線価のほうが若干売主希望価格のほうが高くなっている。
路線価以内で解体私としては、この時点では若干マイナス要素である。それ以上に実勢価格が気になりますね。
ボロ戸建ての家賃は、幾らぐらいか？
周辺の家賃相場を見ていきましょう、本件の建物面積は72.8㎡で間取りが3SDKとなっています。3SDKって初めて聞きました…、検索引っかかるのでしょうか？規模的には72㎡あるのでファミリー世帯としては申し分ないと思います。階段なので荷物の運びがネックいなりそうですが、モノを持たない若い世帯に入ってもらいたいですね。
スーモで、逸見の物件、駅20分以内で、アパートと戸建てを検索していきます。
本件は駐車場が無く階段敷地なので、アパートと競合しますので、検索にアパートを入れておきます。
いつも通り「賃料＋管理費が安い順」で並べ替えていきます。
21件事例が出てきました。
駅15分築57年 55,000円79.50㎡
駅7分築39年 60,000円62.93㎡
駅7分築47年 60,000円57.10㎡
駅13分築30年 68,000円55.89㎡
駅10分築94年 69,000円80.00㎡
駅13分築30年 69,000円57.13㎡
駅5分築19年 70,000円76.17㎡
駅12分築42年 75,000円66.00㎡
駅16分築31年 75,000円56.20㎡
レンジを見ると55,000～75,000円ぐらいですね、下から数えて70,000円を、超える相場なので、64,000～69,000円で提供できれば競争力ありそうなきがします。最安値が55,000円築年数は30年そこそこなので、64,000円設定であれば地域の物件と比較しても勝負できそうです。
購入出来たら6.9万募集開始で、下げても6.4万円ほどでしょうか。
月間6.4万円で、年間76.8万円の年収アップにつながる物件となります。
手取り家賃収入を計算してみよう
（売上）
家賃売上：64,000円
（経費）
管理費：3,840円
支払手数料：880円
固都税：2,748円
火災保険：1,560円
（差引）
収入：54,973円
年間収入：659,671円
ボロ物件を購入してみる
（取得費）…①
売主希望値：3,800,000円
収入印紙：1,000円
仲介手数料：191,400円
移転登記：130,274円
固都税：32,974円
取得税：140,962円
（修繕費）…②
小修繕：329,835円
※手取り家賃の6か月分
火災報知器：8,640円
（募集関連）…③
仲介手数料：64,000円
火災保険：37,430円
クリーニング：54,600円
（総費用）
合計：4,791,116円
ボロ戸建ての利回りを整理してみる
物件価格に対する表面利回り：20.21％
仕入原価に対する表面利回り：16.03％
仕入原価に対する純利回り：13.77％
この物件を考察してみる
本件は、階段の上の住宅である。賃貸を考えると不便で年寄りはまず厳しい、そうすると若い夫婦になるが、若い夫婦も正直歩いて階段上るよりはフラットな賃貸住宅のほうがいい、そうするとお金がない夫婦である程度面積ある戸建てに住みたいという層になるか、単身男性でアパートと同じ値段で広い戸建てという選択を持たれる中年男性ということになる、できれば孤独死回避のため夫婦世帯に入居してもらいたい、かつ言うならば属性もちょっとだけ良さそうな夫婦が良いと思うのは世の常である。
しかしながら、ここは不動産の世界、立地的に不利な条件を抱える本件は家賃を安めに設定しておく必要がある。それと気になるのは出口である…。果たしていくらで売れるのであろうか…後半は、この出口を検討していく。
買値380万の物件だが、4年回収と考えた場合の買値は…
超短期4年回収で考えると、買値は164万、56.64％の指値である。
※現地調査で破損汚損があれば、その分の再生費用が掛かるので、この164万からマイナスされることになります。
5年回収の場合230万円39.28％指値
6年回収の場合296万円21.92％指値
7年回収の場合362万円4.56％指値
本件は、築31年の物件なので例えば4年回収でも築35年、7年後は38年である。
今回は築古で…というよりは、階段立地で売り抜けるのが厳しそうなので超短期で投資資本を回収してキャッシュマシーンとして活用したい物件である。
土地の実勢価格を調べる（更地で売却出口）
国土交通省の『不動産価格取引価格情報検索』のデータを見てみると、13件の物件が出てきた、敷地面積は35～280㎡以上と幅のある物件の事例が掲載されている。
最安値が平米5,357円、次が145,000円、最高値でも214,286円程度となっている。
結構ばらつきはあるものの平均を取ると15万円前後、最安値は、おそらく傾斜地とか立地条件が悪い可能性が高い、平均より低い2番目の145,000円と仮定すると、本件敷地面積が66㎡に145,000円を乗じた9,570,000円が売値となる。
次に現在売り出し中の土地の相場を見ていく。
京急本線の逸見駅20分圏内で土地の値段をスーモで検索してみると8件ヒットした。
（本件の坪数は19.97坪）
100万円182.58㎡坪単1.8万円（再建築不可）
600万円283.03㎡坪単7.0万円（階段立地）
1,480万円114.38㎡坪単42.7万円（フラット）
1,490万円99.17㎡坪単価49.6万円（フラット）
1,800万円139.46㎡坪単42.6万円（フラット）
2,200万円88.77㎡坪単価81.9万円（造成地）
というデータが出てきた。
フラット敷地と階段立地で差が6倍ぐらいある…。これは結構露骨に出ますね、逆に言うと平地は競合の戸建が高いので、賃貸戸建てが急激に増えるということはなさそう、出たとしても同じような崖地や階段立地の同じ条件の物件が出てくるだけな気がする、長期的に見ても投資用戸建てが買いにくいエリアだから、家賃下落が弱い可能性が高い。
本件は、階段立地で出ている物件と同じ単価でみていたほうが安心そう。
坪7万の場合本件土地は19.97坪なのでこれに7万を乗じた1,399,145円が更地での売却想定価格となる。
本件の建物は、72.8㎡で坪に換算すると22.02坪となる、解体費用を坪70,000円（階段立地なので人工含め単価高くなる想定）で計算すると1,541,540円となる。
売値の1,399,145円から解体費1,541,540円と売却手数料（販売価格の８％を想定）111,932円を差し引くと、手残りがマイナス254,327円になる（譲渡所得税を加味しない場合）いつもなら仕入原価を手残りと同じ金額で抑えることが出来るのなら、運用期間中の家賃収入はすべて純資産の増加分という形ですと説明するが、今回は引き取り金額貰わないと話にならない。
仕入原価をマイナス254,327円にて購入する場合の価格は、マイナス1,000,000円である。
問答無用で10年運用した場合の投資効果を見ていくと
満額で購入して10年運用して内2年が空室実質8年分の家賃収入を得た場合、家賃5,277,366円＋更地売却粗利-254,327=総収入5,023,039円となる
総収入から仕入原価の4,791,116を差し引くと10年間の利益が231,924円となる。
利益231,924÷10年＝23,192円（年間の実質配当）
これを仕入原価で割り実質利回りを出すと年間利回り0.48％となる。
年間配当0.48％の商品に480万円突っ込んだイメージになる、俺は苦労してボロ戸建てを購入して一生懸命運用して何をやってきたのだろうという結果である。国債でも買ってサラリーマンしてなよという感じの物件である。
投資用戸建て物件として売却を出口として検討する
次に築古収益物件として売却は、どれぐらい儲かるのか見ていきたいと思う。
現在物件の築年は31年である。
例えば、売主希望価格で購入して7.26年で回収したあと売ろうと思ったときに、築年数は38年である。
築38年のオーナーチェンジ戸建てを楽待ちに掲載して、目を引く利回りはどれぐらいだろうと考えると…20％で出して25％で指値が入り、売ります…という感じである。25％回収であればＤＩＹ系大家さんなら引っ掛かる可能性もある。（階段敷地だが神奈川だしOKではないだろうか）
月額64,000円なので年間家賃売上は、768,000円となる、これに表面利回り25％を割り戻すと定価が出てくる、3,072,000円となる。販売にかかる諸費用を8%と想定して245,760円を定価から差し引くと、手残りが2,826,240円ほどの残る計算になる（譲渡所得税は考えていない数字）
手残りの2,826,240円と同等の仕入れ原価で取得する場合の土地値は、1,835,124円で購入出来れば賃貸期間中の賃料分が資産の増加分となる。
売主希望金額3８0万円に対して、買主希望金額183.5万円指値51.71％となる。
このボロ戸建のまとめ
まとめてみると
出口を更地としてみた場合は、－124万円
出口を収益としてみた場合は、183万円
回収ラインを4年として朽ちるまで運用する場合は、
4年回収164万円
5年回収230万円
6年回収296万円
7年回収362万円
売主希望金額は、380万円である更地出口は考えにくい、更地出口は取れないので、収益出口で見るべきである、土地出口が取れない以上は修復し続けて10年～20年と回し続ける、最悪収益で転売という想定を取る必要があるので、購入ラインは183万円となる。指値率は51.71％と鬼のような指値である。神奈川県ですし、建物の状態も良さそうなので、初心者大家さんがべしッと300万ぐらいで買っていってしまいそうな気配はするものの階段の上立地なので、十分売れ残る可能性もあるので、引き続き追跡して指値していこうと思います…。