横芝光町の物件を検討してみた【310万円利回り24%は失敗か?】

千葉県で戸建投資
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 こんばんは、不動産投資失敗記の編集部です。

 今日は、アットホー先輩やスーモン先生に定期巡回していたところ、千葉県の物件コーナーで面白いものを発見しましました。滅茶苦茶状態が良さそうな戸建てが310万円でした…、あれ、これ、安いんじゃない?水回りの設備も一式綺麗で揃っていて、おそらくルームクリーニングを1発入れれば即募集開始可能な状態でした。

 問い合わせる準備をする前に収支を検討しようと思い記事に致します。(笑)

物件スペック

 千葉県山武郡横芝光町という場所にある戸建てのようです。山武市は、なんとなくわかってきたのですが、今回は山武郡です。

 軽量鉄骨。

 物件価格は、3,100,000円、1988年築で経過は31年、建物面積は約110㎡の4LDK、土地に関しては約160㎡あり広々としています。

 利用駅はJR総武本線の横芝駅から徒歩16分ほどで到着するようです。徒歩リフォーマーの私にとってはこの駅距離は非常に重要です。16分程度であれば頑張ってあるけます…。

 もちろん駐車場はあり、浄化槽で、上水道だけ来ています。道路付けは4m私道なのであまり強くありません。一種住居地域で非線引き区域というスペックです。

地域ついて

 千葉県山武郡(「さんブぐん」と呼ぶようです)という場所についてですが、エリアとしては成田空港から外房に向けて横長の地域のようです。あと横芝駅から飛んで東金にも飛び地で山武郡があるようです。

 山武市は山武郡の南にあり、中間地のような配置になっています。

 Wikiによれば、山武郡は人口44,742名で九十九里町と芝山町、横芝光町の3町を含む地域のようです。エリアでみると4万人という人口は正直微妙です。

 昔、山辺郡と武射郡という地域で分かれていたようです、山武郡発足当初はやはり、「さんむぐん」だったようだが、「さんぶまち」という町が近くにあり、「さんぶ」と言われるようになったとのこと。

 ちなみに山武市の人口は52,222人であり、山武エリアで10万人ぐらいになるのであるが、面積がひろいので集客能力が高いのか、いまいち微妙である

次に横芝駅を見ていく

 横芝駅は、総武本線の駅である。総武本線と言われるとみる前から期待が高まるものである。

 しかしながら、残念ながら、やはりというべきか、こちらもまたプレハブ型駅となっている。

 プレハブ型駅をみると、あー乗車50人ぐらいかなぁ…と残念な気分になる最近であるが、実はこの横芝駅、なんと1,391人も乗車人数でいるのである。

 地方のプレハブ駅と比べればだいぶましであるが、駅利用ニーズ的には弱い、やはり駐車場はマストでほしいところである。

本件の賃料設定について

 なんと、横芝駅で調べたらまともな競合案件がありませんでした…。

 なので、エリアを周辺駅徒歩20分以内の戸建てで設定、規模は60㎡以上で検索を実施した。

35年53,800円4DK69.56㎡

3年68,500円2LDK60.33㎡

12年71,000円2LDK62.8㎡

24年75,000円4DK106.82㎡

 ざっと見てみると5.38~7.5万までブレがある、しかし在庫ベースでは意外と少ない、もしかすると建物の状態からみると7万ぐらいでもつけれる可能性がある、が、成約ベースで6万ぐらいが周辺住民の年収ベースで払いやすい家賃という感じがするので、6.2万円ほどの程よい家賃を設定してみる。

 できれば、元付さんに周辺相場を聞いたうえで再設定したい地域という感じである

 取得費をみていく

取得費と補修募集について

 土地建物の売買価格3,100,000円、印紙代1,000円、仲介手数料168,300円、所有権移転費用121,391円、固定資産税44,445円、不動産取得税127,637円ほどである、

 取得費の合計は3,562,773円となる。

 補修費用については、写真から見ると、特に費用計上しなくてもよさそうである。

 空室期間が長い場合は、設備交換費用ぐらいは載せないといけないと思うが、今回は火災報知器8,640円ほど計上しておく。

 募集費用に関しては、募集時手数料62,000円、火災保険45,000円、ルームクリーニングで83,040円ほどを計上すると、取得費、修繕募集合計は、3,761,453円の費用合計となる。

手取り家賃について

 まず家賃売上は、62,000円(収入)、経費を見ていく、経費は賃貸管理手数料を6%として3,720円、銀行振り込み時の手数料が880円、固定資産税3,704円、火災保険1,875円である、経費を差し引いた手取り家賃収入は51,821円である。年間収入は621,855円となる。

 仕入純利回りは16.53%となる。

私の買値について

 利回りを整理すると以下の通りである。

 物件価格に対する表面利回りは24%

 取得費合計に対する表面利回り19.78

 取得費合計に対する純利回り16.53

 となる、現金が3,761,453円必要なことと、現状の買値だと、回収期間が6年程度かかる計算なので、4年で回収することを目指すので、現在の家賃設定で4年回収の買値を算出調整する。

 現在の販売定価が3,100,000円である。

 4年回収は、買値1,900,000円→指値1,200,000円指値率38.71%である。

 5年回収は、買値2,500,000円→指値600,000円指値率19.35%である。

 軽量鉄骨の31年なので、例えば5年回収で36年の軽量鉄骨マンションができあがるので。

 手取り利回り20%で売却する場合、商品的には、売値3,100,000円で売却できる、諸費用が5%で155,000円差し引いて2,945,000円の収入となる、税と減価償却を考慮しないと単純計算5年間で年間582,929円の収入で、5年間の配当利回りは18.55%となる。

 この時点で当初の投資金額3,141,653円を回収し+2,945,000円となるので手元資金6,000,000円ほどになる、これで築30年ぐらいの同等物件を買いたい(笑)

 やはり5年回収は、マストで仕入れをしていきたいので、2,500,000円で指値が結論となる。

 たぶん物件は、まだあるので、ご興味ある方は巡回してみてください…。

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