【380万21%高利回り】横須賀市再建築不可戸建収支と出口を解説

横須賀の灯神奈川県で戸建投資
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こんばんは、不動産投資失敗記の編集部です。

ここ数日アパートに問い合わせをしている私です、そろそろ借入を入れて、本業の収入+収益物件の収入を合わせて借入を起こして物件を購入して純資産を倍プッシュする作戦を練っています。現在保有中の物件の売却を絡めて最速でビルオーナーへ…え?ボロ戸建てのサイト?あ、そうでした。

しかし、ボロ戸建てを侮ってはいけないですよ、一生懸命月5万の貯金で12カ月年間60万×3年=180万をためて、そのお金で購入した物件が、ノーリフォームの状態で4万円にて貸出ができれば年間48万円で、貯金60万+家賃48万=年間108万の現金です。

今度は年間100万×2年で200万円を貯蓄しもう一軒買います。

すると貯金60万+家賃96万=年間156万です。

それで1件買い増ししたら貯金60万+家賃144万=年間204万です。

ここから年1戸を5年続ければ、年間家賃売上444万です。(しかも無借金)

ここまで来るまでの時間を整理しましょう。

不動産を志して購入まで3年(貯金の日々)

1件目を購入してから2年(貯金と、家賃売上は手を付けない日々)

2件目を購入してから1年(貯金と、家賃売上は手を付けない日々)

そして毎年購入し6年が過ぎたある日。

足掛け3年+2年+1年+6年(12年)

無借金で年間売上444万を手に入れることができる。

貯金のみ場合、12年間で720万しかありませんでした。

しかし、複利効果を利用して、再投資に回すことによって、

例えば9棟購入していて市街化調整区域で簿価が土地100万ぐらいだとしても

土地値(売れないかもしれませんが)900万と、毎年444万の現金収入が入る状態を作れるのです、これは人生においてメリットでしかない…。

上を目指せばキリがないですが、自分の身の丈に合っている投資方法を選べば、必ず5年後10年後まわりと差がついているはずです。

その444万を使ってビルの頭金にしてもいいですね!

では気と現実に目を向けて現金で購入出来る物件を検討していきたいと思います。

今日は、アットホームの新着で横須賀市田浦の物件が出ておりましたので、見ていきたいと思います。横須賀市といえば競合がウジャウジャいますね!横須賀市は毎度おなじみの崖の上の戸建てです!(安いパターンです)

横須賀市田浦の物件スペックとは?

価格:380万円

取引形態:売主

所在:神奈川県横須賀市田浦町2丁目

交通:JR横須賀線「田浦」駅徒歩11分

築年数:1987年築(築33年)

間取り:5LDK

建物面積:128.20㎡

土地面積:296.35㎡

都市計画:市街化区域

用途地域:一種低層

駐車場:なし

インフラ:上水道、下水道、プロパン

条件:内装は、綺麗でそのまま利用可能でクリーニング位で良さそう、しかし地形が横須賀市あるあるで、いつも通りの雛壇になっており、接道が弱い、駅10分ぐらいなので駐車場無は仕方がないとしても、一番の問題は、再建築不可出口が取りにくいですね。

売主業者さんコメント:

初めて収益不動産を購入される方にもおすすめ物件です。

私のコメント:

「ふふふふふ」都内で買取り再販を行っている業者さんですね。

横須賀(よこすか)市とは?

Wikiによると、神奈川県南東部に位置する、東京湾岸には大工場や住宅群がひしめき合うが、相模湾岸には自然が多く残され農業も盛んとのこと。横須賀市と言えば海軍カレーですよね。もちろん米海軍横須賀基地が有名です。

人口は、横浜市・川崎市・相模原市・藤沢市に次ぐ県内第5位の人口規模です。現在39万人ということなので賃貸経営上は、まったくもって問題ない人口規模かと思います。

田浦(たうらえき)駅の賃貸集客の実力とは?

田浦駅は、JR東日本の横須賀線の駅である。(ちなみに京急田浦駅とは、直線距離で1.5kmも離れているらしく直接乗り換えは出来ないそうな)

ちなみい駅舎はおそらく鉄骨2階建ての緑に囲まれた駅舎になっている、歴史を感じる。

開業は1904年(明治37年)と古い、2015年に早朝時間帯無人化となった。すたれ行く明治の駅という感じであるが、悲壮感はない。

ちなみに利用者は乗車で2,278人/日なので、まぁまぁ利用者かと思われる。

新宿から向かう場合、山の手線で品川まで行き、品川から東海道本線で戸塚、戸塚から横須賀線に乗り田浦までおおむね1時間15分の電車紀行になる。

地方出身都内で稼ぎ徒歩大家の私には、とても相性が良い駅である、しかも徒歩10分ぐらいで物件までついてしまうなんて幸せすぎる。

売買価格は路線価より割安か?

本物件は、市街化地域になるので、そこだけ見ると評価良さそうなのですが、再建築不可なので銀行から担保評価なしと言われる可能性がありそうです。

道路付けなどの情報が無いので、どういった立地条件で再建築不可なのかは判別がつかないのですが、いずれにしても銀行評価は難しいでしょう。

一応、再建築可能になった場合の可能性も加味して、路線価を検索してみますと、概ね㎡あたり49,000円という評価の数字になっていました、本件の土地面積は296.35㎡なので296.35㎡×49,000円で総額が14,521,150円となります。

売主さんの希望金額が380万となっているので、路線価のほうが売買金額より高いです。

しかしながら、再建築不可能でかつ、雛壇でそのままでの建築難易度が高そうな建築物ですので基本的には、路線価の評価額で判断するのではなく実勢の収益価格で判断して購入するべきですね。敷地が一部フラットで隣地と連結することで大きな利益が出そうなど要件があれば検討してみたい気もしますが、今時点では情報が少なすぎて難しそうです。

家賃はどのぐらいとれるのか?

周辺の家賃相場を見ていきましょう、本件の建物面積は128.20㎡で5LDKとなっています。

5LDKですが駐車場がありません、駅利用も出来るのでアパートも参考に、駐車場完備の戸建てからの逆算でも数字を出せそうです。

スーモで、田浦駅20分以内の物件70㎡以上、上限なしでアパートと戸建てを検索していきます。

検索すると10件の事例が出てきました。

条件なしで検索すると1026件なので全体からすると1%未満で

非常に希少性が高いことが分かります。

いつも通り「賃料+管理費が安い順」で並べ替えていきます。

築55年駅10分65,000円76㎡(駐車場付き1台)

築43年駅14分70,000円109㎡(駐車場無し)

築99年駅13分75,000円96㎡(駐車場なし、※FR6カ月)

※FRはフリーレント、6カ月間家賃無料とのこと

検索上は10件でしたが、被りがあったようで、実質3件でした…。

ちなみに同じクラスの駅近いマンションは10万~14万取れているようです。

家賃設定が難しいですが物件スペックだけで言うと抜群に本件はよいです。

多分7万は行けるのではないでしょうか、安全サイドで6.85万ほどの設定にして進めていきたいと思います。

(ちなみにこの業者さんの査定は6万設定でした、良心的な業者さんですね)

月額68,500円なので年間で822,000円の収入(売上)アップが見込めますね!

手取り家賃収入はいくらだろうか?

(売上)

家賃売上:68,500円

(経費)

管理費:4,110円

支払手数料:880円

固都税:7,194円

火災保険:2,339円

(差引)

収入:53,977円

年間収入:647,722円

物件を購入してみる

(取得費)…①

売主希望値:3,800,000円

収入印紙:1,000円

移転登記:371,337円

固都税:86,325円

取得税:502,555円

(修繕費)…②

火災報知器:8,640円

(募集関連)…③

仲介手数料:68,500円

火災保険:56,145円

クリーニング:96,150円

(総費用)

合計:4,990,652円

※売主直の物件なので仲介手数料はかかりません、雛壇ですが土地が大きいので固定資産税が高めの可能性がありそう…。

利回りの整理

物件価格に対する表面利回り:21.63%

仕入原価に対する表面利回り:15.86%

仕入原価に対する純利回り:12.50%

考察する

本件は、駐車場無しの戸建てで、築年数が33年と比較的新しい部類である。

室内に関しても、状態はかなり綺麗なようで、おそらくクリーニング程度で入居者募集可能というところを考えると手間が無く良いように感じる。

負担が重いのは、土地があからさまに広いかつ、エリア的には固定資産が高いエリアの為、固都税関係の費用負担が重く売り上げに対して経費率が高くなる傾向がある。

という事もあるが、一番重いのが再建築不可の物件の為、かなり出口を制限されてしまうという事だろう。

ちなみに売主希望価格で購入した場合回収までの期間は約8年である。

買値380万、4年回収と考えた場合の買値は…

4年回収で考えると、買値は140万、63.16%の指値である。

※固定資産税と取得税の計算上の負担額が大きく、売主希望値段と大きく乖離していしまっている。(課税明細なんかで念のため確認したい)

5年回収の場合210万円44.74%指値

6年回収の場合270万円28.95%指値

7年回収の場合340万円10.53%指値

建物だけ見ると7年後でも築40年と比較的若めの年数になる。

その時点で仕入総額と同等で販売できれば期間中の家賃収入分の純資産が増加したことになる。

売ることができればとう条件付きである。

朽ちるまで持ち続けてキャッシュマシーンパターンであれば、無論4年回収であとは延々とプラスを吐き出しさせる事業計画ではないとマイルールが許してくれず…。

雛壇かつ再建築不可能なので、更地売却も難しいので、出口を取るのであれば、同じ再建築不可の収益戸建てとして投資家を狙っていく必要がある。

収益物件として売却出口を検討する

では、築古収益物件として売却は、どうだろう。

現在物件の築33年である。

例えば、売主希望価格で購入して8年で回収したあと売ろうと思ったときに、築年数は40年である。

築40年のオーナーチェンジ戸建収益物件(再建築不可)を楽待ち乗っけて、すぐに売れる利回りはどれぐらいだろうと考える。

実際に楽待ちさんのサイトで再建築不可物件の販売利回りを確認してみることにした

神奈川、戸建賃貸で、一番利回りが高いのが戸建てシェアハウスで26.40%、再建築不可ボロが15%で売られている…どんな相場なんじゃい!

というか戸建てシェアハウス???「なんかいい香りがする」

本件は5LDKなので5部屋ぐらいはあるわけで、ジモティンで検索すると田浦9分で27,000円~34,000円で光熱費別とう物件が、あれ?

27,000円×4部屋で月間108,000円?あれ?あれ?まさか…。

「貴様っ名前を呼んでみろ!俺の名前を呼んでみろ!」

「は、ははあああああっうつ」

「かぼちゃあああああああ」

次回編集長カボチャになる。「楽しみに待っていろ!なっ!」

と、そのシミュレーションは次回にすることにしまして、神奈川で利回りが25%あれば、結構目立ちそうなので出口を表面25%と想定した場合の出口検討をしていきましょう。

月額68,500円なので年間家賃売上は、822,000円となる、これに表面利回り25%を割り戻すと定価が出てくる、3,288,000円となる。販売にかかる諸費用を8%と想定して、定価から差し引くと、手残りが3,024,960円ほどの残る計算になる(譲渡所得税は考えていない数字)

出口の着地が3,024,960円なので、仕入れ原価3,024,960円で購入出来れば12年後もトントンで賃貸中の賃料分が資産の増加分となる。

仕入原価3,024,960円で購入しようとすると売買金額が190万円になる。

売主希望金額380万円に対して、買主希望金額190万円指値50.00%となる。

例えば10年保有して8年満室稼働の場合

期間中の家賃収入は64万×8年=512万である。

売却時302万+家賃収入512万-原価490万なので差引合計は324万円となる

実質年間家賃収入は32.4万円となり、10年保有すると

実質利回り6%で運用していたことになる。

家賃収入の512万を再投資していた場合、複利効果も出せるが実際は税引きされるの、手残りベースではもっと少なくなる。

なので、出来れば200万ぐらいで買わせてもらいたいところだけど、業者さんの仕入原価割っているような気がします。

この物件のまとめ

まとめてみると

出口を更地としてみた場合は、×(奇跡的に近所が地上げできれば…)

出口を収益としてみた場合は、買値190万

回収ラインを4年として朽ちるまで運用する場合は、140万円

再建築不可で金融機関向けの評価がダメそうですし、積極的に手を出す物件ではないですが、賃貸エリア的にはみんなやりたい横須賀市ですので検討したいです。

途中出てきたシェアハウスができれば面白そうですが、どうなのでしょうか…。

最悪を考えた場合の買値を試算すると190万~200万というところが今日の結論になりそうです。

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