さよならマネー失敗『埼玉10年放置投資戸建』のはなし【保有物件】

用土戸建
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現在運用中の『埼玉10年放置戸建』です

 

購入までの経緯をご紹介します

元々、不動産賃貸事業を自分でもやりたいと思っており

不動産を購入すべく預金計画を立てて

一生懸命サラリーマンをしながら、節約し現金をコツコツ貯めておりました

当時250万程のすぐ動かせる現預金があったかと思います

『経費込々で予算内なら即決できるなぁ』

『いきなり借り入れは怖いから、現金で賃貸事業用の戸建を買いたいなぁ…』

と思っていた2017年3月頃

いつも通りネットで戸建をグルグルみていると

築24年で150万円の戸建を発見…

毎日物件を見ていましたが

明らかに安いのです、通例、こういった物件は傾いていたり

シロアリさんがいたりするわけですが

 

 

とりあえず埼玉奥地で築24年で150万は、安い

普段、指値して、なんとか150万まで下がるという事はあるけども

出しで150万って!絶対訳ありでしょ!とおもいつつも

 

ネットに掲載してあった業者に即連絡しました

私『ネットみて連絡したのですが、この物件まだ検討可能ですか?』

業者『あー、検討可能ですよ』

私『ありがとうございます!この物件ですが、結構安いのかなぁと思うんですが売主さんこの金額でいいんですか?』

業者『あ、そうです。』

私『ちなみに、今回の売却の理由はどんなかんじですか?』

どうやら話を聞くと、業者が元付のようで

元付の先に売主の後見人司法書士の先生がいる模様

売主は、高齢の身寄りのないお婆さんで施設に入っているので

売主はおばあ様

自宅を売却して今後の介護費用に充てる計画のようで

売主側で田舎で、条件も何も飲めないので処分価格でこの値段とのこと

ちなみに、この元付も本業は土地家屋調査士で免許だけ宅建業を取得しているので

知り合いだった司法書士から相談を受けていて

自分は、売買経験は、ほぼなくてどこで紹介すればいいか、わからなかったので

マイナーな無料サイトに掲載したとのことだった

 

私『ちなみに競合で検討している先とかいます?

業者『地元の業者さんが検討してますね』

私『満額ですか?』

業者『いや、指値が入ってて全部直して再販する業者なので130万来てますよ』

私『あー、もう紙(買付)入っちゃって、売主さんに行ってる感じですか?』

業者『まだですよ、指値なんで、まだ見せてないです』

私『あ、そうなんですね。ちなみに…まだ現地すら行ってないんですが、仮に、満額で買い付け入れたら、物件って止めてもらえますか?』(テストクロージング発動です)

業者『満額なら、いいですよ、但し、話は崩さないでくださいね』

私『大丈夫です、では私が買うので止めてもらっていいですか?買付のフォーマットをメールで頂ければすぐに判子押してお送りします』

私『条件は、全部なしなしで、ですよね??』

業者『ですね。』

 

その電話で、購入ネゴは、ほぼ終わりでした。

最速の電話商談で、電話で初めましてから10分ぐらいで契約確定となりました。

買う意思決定シーンはとても気持ちいです(笑)

意思決定だけ最速

 

 

安定の未内見買付

現金の余力は把握していたので

まぁ安いし最後なんとかなるでしょというやつです(笑)

※楽待さんのコラムとかで、絶対やっちゃだめだよって投資家のみなさん仰るあれです

 

 

 

で、契約決済同時で速攻やりまして

決済が終わった後、内見に行きました(笑)

で、やはりという感じで、絶望したのを覚えています。

 

 

 

決済時に分かった内容

①売主は、旦那が15年前に亡くなってから3年ほど住んでいたが、そのあと施設に入り自宅には10年ほど戻っていないこと

②10年ほど戻っていないため玄関周りはジャングルかしていること

 

で、現地に行って判明したこと

①やはりジャングルだったこと

②室内に入ると10年前のあるシーンから時間が止まっていた、調味料も食べ物洗い物もそのまま、遺影がそのまま残ってた…こと

③玄関そして1階まわりはシロアリの餌食になっていたこと

④2階バルコニーからの雨水が漏れて1階の柱が腐りシロアリに食われてスカスカだった『おい躯体!主要構造部!』こと

⑤残置物がやばいこと

⑥ガス、給湯などは放置期間から考えて機械設備はおそらく全交換の必要ありなこと

⑦湿気がたまり、1階のダイニングの床、和室の床はシロアリに食いつくされていること

⑧外によくわからない産廃が積み上げられていること

⑨外によくわからない造作のデッキがあり腐り朽ちていること

⑩家から2時間かかり車両も持ってないのでDIYは現実的ではないこと

⑪いくらかかるんだこれ?ということ

 

必殺の未内見決済で、初内覧でしたが

 

絶望の淵、投資失敗

 

唖然絶望です!

砕けた膝が、ほこりまみれの床に崩れ落ちたとき

事件は起こりました

脳内に流れる電流!ビビット!

私はその時、聞こえたのです、この生まれて24年で廃墟と化した家が

家が

家が

私に

『まだやれる、俺は終わってない!』とそう叫びのような

床鳴りが!!(交換です)

 

お、おおおおお!と叫び

2階に上がると日本人形が大量に転がっていました。

 

かえりたい。

 

その帰り道、必ずや家を再生させてやる、

この家のセカンドライフを作ってやる!…夕暮れに誓ったのでした。

(帰り道は2時間かかります)

 

物件スペック

場所:埼玉県と群馬の間

駅:最寄り駅から10分程度、利用者は一日数十名(車必須)

駐車場:1台

築年:24年

※調整区域で、集中プロパン、個別浄化槽です

想定利回りは、40%を超えていたのですが

全ての問題を改良し終わったころには実質15ほどの着地になってます(クソ低利回り)

ご夫婦で入居して頂いていて、家も第二の人生を歩み始めています

この家との約束は果たしました

時間と労力を投入した割には、なんだろうかという感じですが

再生作業ほぼ一式学習させてもらった案件でDIYなしの分離発注で

一人ゼネコン状態でしたが、そのおかげで、シロアリも雨漏りもコスト見えるので、もう怖くないです(笑)

再生から賃貸までのエピソードは、吐いたり、泣いたり、逃げ出したくなったり、えらい長くなるので機会があれば公開したいと思います!!

 

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