2,500万!表面利回り20%で?返済比率はなんぼじゃ?

雑記
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今日は朝から一週間前ぐらいからズブズブ言っていたエンド対応を行った、勿論遅れておりますから言い訳を多分に駆使した交渉でありましたがなんとか奥歯に残った魚の骨が取れたよう、ようやく休み明けモードになったのに、また休みで脳みそ溶けそうな予感である。気分も良くなったのでサクサク仕事を終わらせ帰ってきた。数字の自動計算とか自動で表にしたりして普段の営業管理を楽にしたいと思いスプレッドシートにかじりついているのだけど、塩梅のいい形状に中々加工できないのが最近の悩み。

欲しい物件が久々に出てきた話

あとツイッターにも呟いたけど、2500万で利回り表面20%という物件を発見した。ただ築年数は結構経過していて法定耐用年数は切れているの短期間の融資しか望めないであろう代物である。例えば2500万丸っと10年で金利3%で借りることが出来れば月返済が241,000円、利回り20%なので月家賃売上が416,000円で売り上げに占める返済が58%となる、残念ながら返済比率40%台は厳しそう、しかも半分空室なので、今買うと漏れなく全額返済ルートが待っている物件である。地方都市で最寄り駅から30分ぐらい、近くに大学で2万台のワンルームである。所謂失敗しましたピエン系の話が出やすい物件である。

大学があっていいなぁと思って購入したら数年後大学が撤退、キャンパス移転し、ガラガラのアパートが乱立してしまいました。終わりみたいなシナリオである。でもなんかいいんだよ、手が入っていて前のオーナーさんがきっちり手入れしていた感じがとっても。ぜひ出口になりたい案件である。

さらに2500万だと仲介手数料とか諸費用で現金が6%ぐらいかかるとして150万、共同担保入れて10年フルローンが組めれば届かなくはない金額である…。なんとも魅力的な…。無借金の戸建とアパートが満室稼働して月18万ぐらい売り上げてくれれば全然余裕でペイできる金額なのである。ほ、ほしい。ただ150万使いきった時点で、預貯金が20万ぐらいになってしまうのでキャッシュポジションとしては非常に心もとないのは否めないサラリーマンの給料から満室になるまでは現金払い続けるしかない予感がしている。節約の日々である。

あと難点としては、住んでいる地域から片道3時間とういこと、遠隔地での不動産経営は中々協力業者の打ち合わせだけで往復6時間、一回打ち合わせに行くと1日潰れるという家族から冷ややかな目で見られるのを我慢しなければいけない、そのうえでアフターフォローも忘れてはならないのである。優秀で良心的な管理会社と組めるかどうかが成功のカギを握っている。

まぁ、とりあえず元付さんに共用部のコストと税金関係の書類をお願いしたので届き次第詳細シミュレーションをしてみようと思う。住宅ローンも自動車ローンも借りてもう借金することに恐怖感は無いのでどんどん借りて目指せ借入100億円である。ぼくも第二のアンジェロになりたい。え?

ビットコイン1BTC400万って何だよ

世の中ではどうやらビットコインが400万を超えたとニュースになっている、数年前ビットコインが100万を超えて既に数億の億り人となった友達は今どこで何をしているのだろか。億り人になってからサラリーマンを辞めて悠々自適に暮らしていると聞く。めっちゃ羨ましい。センスがあるってホントいいと思う、センスのない私はコツコツ積上げることから始めようと思う。ビットコインがまた30万円ぐらいになる日を夢見て(笑)

セミリタイヤに必要な金額を考えてみた

一体どの位、税引き後キャッシュフローがあれば安心してセミリタイヤって出来るのだろか、生活水準にもよると思うけど、修繕とかいろいろ考えたら50万ぐらいは会社に残して50万を生活費で30万を予備費に出来るぐらい月売上が取れればリタイヤ生活してもいい気がする。つまり月額のキャッシュフローで130万円という事になる。これを返済比率50%で実現しようとすると単純に2倍して月間売上260万円、年間家賃売上が3120万円で税金30%だとして割り戻すと家賃年収4450万で返済比率50%となる。ではこれを平均利回り15%で達成するとすると約3億円分の不動産が必要になる。たった3億を金融機関から引っ張ってきて物件の運用に落とし込めれば、ダラダラ好きなことをして生きていくことが可能になるのである。

なので、まずは3億、利回り15%、返済比率50%以内を目指してアタックする!仕事好きだからセミリタイヤしないけどフレックス制な自由な報酬体系の会社に移って仕事してもいい、重要なのは働き方や生き方を自分で選択できるという事だと思う。

まぁ2500万を10本買わないといけないとなると道はかなり遠そうだが(笑)あ、あと無借金で利回り50%とかで達成とかもあるよね(笑)月額260万無借金で売り上げるとして年間3,120万×2で6,240万を現金で調達できれば実現可能!後は千葉埼玉のおかしい100%!とか言っている人たちならもっと少ない資金で実現可能だと思うけど、同じ期間でも返済後の爆発的な収入増を味合うことが出来ないのは悲しいので10年返済でガツガツ築古借りて高利回りで返済回収していくのが一番いい気がする、勿論修繕もしっかりやってね。あと今回は保険とか経費とか細かい費用を見ていないのでもし、アパートがいい感じだったら事業計画書でもこのブログで検討してみたいと思う。

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