【投資用】ボロい300万の家検討してみた!表面30%以下じゃ買いたくない

雑記
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朝メーラーをチェックしていると、先日ホームズから問い合わせた物件の返信が返ってきていた、アパートの方は無反応なので来週になってしまうかな。

300万のボロ戸建を検討する話

問い合わせをしていた物件の写真が届いた、300万ぐらいの家で、1件近所に持っているので大体の家賃で52,000円ぐらい。

キッチンとお風呂場とトイレの写真が届いた、恐らくトイレとお風呂はクリーニングのみでOKで、キッチンのガス台が恐らく逝ってしまっているのでプロパン屋さんに相談、残置物はなさそう、90㎡の4LDKなので、壁紙とフローリング一式処理して45万ぐらい、2部屋を洋室化して15万ぐらい洗面台入れ替えで6万、あと小修繕とか給湯アウトだった場合に備えて予備費30万とルームクリーニング10万で合計106万でまぁ110万ぐらい最安で見ておいたほうが良さげ。

4年で回収したいので最低でも表面25%とか30%ぐらい欲しいので、5.2万×12か月で売上が62.4万円で利回り表面30%で割り戻して数字を出すと総額208万円となる、これが仕上がり原価なので、ここからリフォーム代金110万を差し引くと98万で、諸費用15万ぐらいかかるとして差し引いて83万なら購入できる!って計算になりました。

無理だなコレは…。定価300万に対して72%指値(笑)

売主さんは去年の夏ぐらいから売り出ししているらしいのだけど、どうやら決まっていない。正直素人が手を出すにはかなら賃貸が不安になる地域なので所見の大家さんは手が出しにくい物件だと思っている。1件目も管理会社がエリア外連発で賃貸管理をまさかの断られるという経験をした地域だ。

空室期間も長期化して建物が傷む前に大幅値引いても売っていい状態かどうか、売主さんの状況をヒアリングしてもらっている、残置物の状況から引っ越し済みなので、任意売却とかではなさそうだし、相続なら残置物もっと残っていてもおかしくない、何らかの事情で引っ越しをして別のところで普通の生活をしているのであれば、大幅に値引いて処分する理由が薄いので指値通らないだろいうと思う。いずれにしても売主さんの事情次第で内見を含めて進め方を考えようと思う。

ポータルからの問い合わせの物件だったんだけど、レインズで見てみたら建物に傾きアリってあってそれが気になる、グーグルストリートビューで確認すると高台?2mぐらいの盛り土された土地に垂直な体力が怪しそうな擁壁があり、その擁壁の上に家が乗っているような形なので(再販は難しそう)もしかすると擁壁が30年の重みに耐えきれず崩れかけているのかもしれない。

もちろん、高台で擁壁を抱えれているので収益にしても実需にしても土地にしても売りにくい土地であることは間違いない、立地的な不利さを武器に交渉できなくもないかと思うが、そうすると本当に出口戦略は朽ちるまで保有という選択肢か取れない物件になるので、さらに回収期間でリスクヘッジしたくなる。あとは駅からそこそこ遠いのに、車小型車1台しか止められないらしく、何を考えて建築主はこの物件を建てたのかと文句を言いたくなる。地方戸建投資は車2台がデフォ、1件目も1台しか止めることが出来ずに苦戦したので、この点も初心者系ボロ戸建大家がいまいち突っ込めない理由だと思われる。

これがフラットな土地で駐車場2台あれば、そっこう初心者系現金ボロ戸建大家が購入に来ていただろうと思う。そういう物件を処理できてこそ本当の利益を享受できるのである。と思って交渉頑張ろうと思う。ちなみにギリギリ平成物件である、築40年とか50年とか狙っている楽待にコラム書いているボロ戸建のプロ達がいるが、DIYをしない私としては設備水準が現代に近い感じの昭和60年台もしくは平成初期の物件をトータルコスト300万以内ぐらいで狙っていく戦略を取っている。不動産の購入基準はその人の状態によって異なるのでコレやれば正解というのは無いのが面白い。

浪費が止まらない年末年始で吐きそう

それにしても金がない、年末年始アホみたいに浪費してしまったのと冠婚葬祭が重なってしまい数十万単位でお金が飛んで行ってしまった、あとは預けておいたお金もまだ帰ってきてない。給料日まで節約して生活したいと思っていたら、なんだかんだで出費が…。犬と一緒に生活しているんですが、ペットショップ行くたびに犬用品が増えていくといループに…。

こどもはいないのですが、きっとお子さんいる方はこんな気持ちになるんだろうなぁと思いながら買い込んでました。あとは車、寒すぎてスーパー行くのに車、1回2000円とか3000円で借りてるのが結構大きい金額になっている(汗)再来週からマイカーになるので、そこから自動車ローンも始まるし、アマゾンアクセス禁止にしてポチポチ禁止にしないと破産な予感。

肉体労働でもいいから日給1万ぐらいのバイトを土日にしたい気分です…。だれか都内で労働案件あればご紹介下さい、出来れば室内がいいです…(笑)

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