館山市のボロアパートを検討した話(一生懸命直して残るのが利回り13%のボロアパという現実を知る)

雑記
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トミカの仕入れをした話(東京オートサロン2021年限定モデル)

15日はトミカの日という事で、トミカの仕入れを行っていた、今週はなんと東京オートサロンの週なので東京オートサロン限定モデルの発売があるんですが、新旧86のモデルが各1台とNSXとランボルギーニのアヴェンタの4点セット、メルカリでの落札価格が5,300円ぐらいで1台880円×4台で仕入れしているので手数料530円送料が規格外で350円で仕入れを差し引いて900円の粗利を3セット2,700円である。やっすい(笑)もう3セットタカラトミーのサイトで仕入れているので暫く寝かせて金額上がるのを待ちたい、ちなみにトミカモールでは17日時点では完売でもう手に入らないシリーズになっている。2セット売って仕入れ原価を回収して、1セットは保有でそのうち値上がり状況でもみましょうか…。ヤフオクでは売れてませんがメルカリで結構売れているっぽいです。

女性用のドレスって高いのね…

16日は、吉祥寺に行って奥様の結婚式参列用のドレスを選びに行った、ドレスって高いのねノースリーブと肩掛けで5万したよ、超高いよ!びっくりだよ!ブルブル。あと靴とかブライダル用のバックとかアクセサリーとか当日はヘアメイクとかメンズと違って金も手間もかかるのは大変だと思った。そのあと吉祥寺の馬力に行って軽く飲んで帰ってきたんだけど、緊急事態宣言出ているのでもちろん20時閉店だったんだけど、結構込んでてやっぱり2回目の緊急事態宣言だし、若い人間の致死率かなり低いのでこうなるわなと自分も御多分に漏れずという感じなので、何とも言えませんが、そんなことを思いながらレモンサワー1杯でベロ酔いになりまして帰宅しました。(コロナウイルスのおかげで、すっかりお酒に弱くなり、健康的な生活になったのは良かったのか悪かったのか)

館山市の例のボロアパートを再検討している話

で、今日は今日でダラダラ過ごしてしまった。

多分皆さん1度は見たことあると思われる館山の390万で出ているボロアパートをご存じだろうか、市街化区域で積算以上の金額にも拘わらず旧耐震、全空、鉄骨階段ボロボロ、そして汲み取りバラス釜と賃貸付かないキーワードが満載で誰も手を出していない物件である。恐らく1部屋ずつまともなリフォーム会社使って賃貸付けすると、改修だけで1千万コースとか提案されそうな物件である。

ただ、専業大家で現場寝泊まり可能でDIYで直していく系大家さんには、あり物件だと思っていたが、そうでもないらしい。金額を大きくさせたとしてもグロスが390万なわけだからリフォーム費用が多大すぎて着地利回り20%切ってしまうと築年数的にも運用的にも激安アパートでボロなので入退去のランニングコストを考慮すると、ここに資金投下するなら他のボロ戸建安く購入して直して貸したほうがリスクも低く、利回りも高いということなんだろいうと解釈した。

こんなボロボロ空室になるまで放置して、前のオーナーは何を考えていたのか気になる物件である。いや、何も考えずに持っていたからこその現状なのかもしれない。将来的に土地での出口も見えにくいエリアで早期に初期投資回収をして、いかにキャッシュマシンとして朽ちるまで回し続けるかが勝負になる物件になると思うのだけど、現況の躯体も弱そうだし設備もボロい地震なんかで倒壊した日には目も当てられない、となると中々厳しいのかもしれないが何やら縁を感じシミュレーションを再度作り直している。

やったことが無いのが、今汲み取りになっているものを浄化槽に変更する工事だ。いろいろなサイトを見ていると大体150万ぐらいあれば事足りそうなことが書いてあったがどうなんだだろう。

鉄部塗装40万、浄化槽工事150万、5部屋×70万で350万、でその他コストで40万ぐらい見たとして580万+物件価格390万+諸費用40万として総投資額が1010万円で古いし各住戸普通より安く貸出する想定で2万5千円×5戸で月間売り上げが12万5千円とする管理費が6%想定で7,500円とすると手元にざっと残るのが117,500円×12か月で141万円なのでこれを総投資額で割り算して利回りを出すと13.9%となる。これはね、ちょっと低いわ(笑)リフォーム費用で土地0円でも24%程度しか回らない、借り入れしてコスト掛けてしかも賃貸付くかどうか分からないし、躯体もやれている物件を持って着地で13%wwwwこれはね誰もやらんわ…。浄化槽と外壁関係直して200万ぐらいに抑えて、内装特に何もしないで2万で貸すというのはどうだろう月10万ぐらいで物件亜は100万で購入させて貰って諸費用とか詰んで総投資額で350万、月間振り込みが管理費差っ引いて9万4千円×12か月で112万円で割り戻して利回り出すと着地32%となるのでこのぐらいだろうか…。

100万ぐらいまで下がれば購入したいが、売りの状態を見ても指値に応じなかったから残っているとみるのが、可能性濃厚な予感である…。

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